相続登記の義務化はいつから？過料10万円の実際と2027年3月期限の対処法を司法書士が解説

皆様、こんにちは。レスター司法書士法人の日高憲一です。

「相続登記の義務化って、結局いつから始まったの？」「登記しないと本当に10万円の過料を取られるの？」「うちは何代も名義を変えていないけれど、もう間に合わないのでは……」——こうした不安から、当事務所にも相続登記に関するご相談が急増しています。

結論から申し上げます。相続登記は令和6年（2024年）4月1日から義務になりました。そして、すでに親御様が亡くなっている方には、令和9年（2027年）3月31日という期限が迫っています。ただし、過料は「登記していないと即10万円」というものではなく、正しい手順を踏めば十分に対応できる制度でもあります。

本日は、相続登記の義務化について「いつから始まったのか」「過料は実際どう運用されるのか」「3年以内に間に合わないときの逃げ道はあるのか」を、沖縄での実務経験を踏まえて分かりやすく解説いたします。

相続登記の義務化はいつから？まず押さえる3つのルール

最初に、制度の全体像を整理します。相続登記の義務化で押さえるべきポイントは、次の3つだけです。

「知った日から3年以内」が原則

相続登記とは、不動産（土地や建物）の名義人が亡くなった際に、その名義を相続人へ変更する手続きのことです。これまでは「やってもやらなくてもよい」という任意の扱いでしたが、令和6年4月1日からは、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請することが法律上の義務になりました。

この点は法務省も、「相続登記の義務化は、令和６年４月１日から始まりました」「不動産を相続で取得したことを知った日から３年以内に相続登記をすることが法律上の義務」と明記しています（法務省「相続登記の申請義務化について」）。

過去の相続にも期限がある（経過措置=令和9年3月31日）

ここで注意が必要なのが、義務化は過去にさかのぼって適用されるという点です。「もう何年も前に親が亡くなったから、新しい制度は関係ない」と考えるのは誤りです。

令和6年4月1日より前に相続したことを知った不動産で、まだ相続登記がされていないものについては、令和9年（2027年）3月31日までに相続登記をする必要があります。これがいわゆる経過措置です。「まだ大丈夫」と放置していると、気づいたときには期限が目前ということにもなりかねません。

なぜ相続登記が義務化されたのか

そもそも、なぜ任意だった手続きが突然義務化されたのでしょうか。背景には、所有者不明土地という深刻な社会問題があります。

相続登記がされないまま放置された結果、日本全国には登記簿を見ても現在の所有者が分からない土地が大量に発生しています。その面積は九州全体に匹敵するとも言われてきました。名義人が分からないと、国や自治体が道路・空港などの公共事業を進める際に用地交渉ができず、防災やインフラ整備の妨げになります。こうした所有者不明土地の発生を防ぐことが、義務化の狙いです。

つまり相続登記の義務化は、単なる手続きの厳格化ではなく、次の世代に「誰のものか分からない土地」を残さないための制度だとお考えいただくと分かりやすいと思います。

過料10万円は「いきなり」科されない——実際の運用

相続登記の義務化で最も不安視されるのが、10万円以下の過料という罰則です。しかし、期限を1日でも過ぎたら自動的に10万円を請求される、というものではありません。実際の運用を正しく理解しておきましょう。

過料が科されるまでの3ステップ

法務省の説明によれば、過料に至るまでには次の手順が踏まれます。

つまり、いきなり過料が確定するのではなく、まず登記官から催告があり、それに応じて登記を済ませれば過料は科されません。過料の金額も、10万円以下の範囲で裁判所が個別に決定します（法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」）。

「正当な理由」があれば過料は科されない

期限内に登記ができなかったとしても、正当な理由があると認められれば過料の対象にはなりません。法務省は、正当な理由の例として次のようなケースを挙げています。

• 相続人が極めて多数で、戸籍など必要書類の収集に多くの時間を要する場合
• 遺言の有効性や遺産の範囲が裁判で争われている場合
• 申請義務を負う方が重病などの事情を抱えている場合
• 配偶者からの暴力の被害者などで、生命・心身に危害が及ぶおそれがある場合
• 経済的に困窮し、登記申請の費用を負担する能力がない場合

ただし、正当な理由に当たるかどうかは個別の事情により判断が分かれます。「該当しそうだから放置してよい」と自己判断せず、当てはまりそうな事情がある場合は早めに司法書士へご相談いただくことをお勧めいたします。

3年以内に間に合わないときの逃げ道＝相続人申告登記

「遺産分割の話し合いがまとまらない」「相続人が多すぎて3年では終わりそうにない」——そんなときの選択肢が、義務化と同時に新設された相続人申告登記という制度です。

相続人申告登記とは

相続人申告登記とは、「自分は登記簿上の所有者の相続人の一人です」ということを、期限内（3年以内）に登記官へ申し出る手続きです。特定の相続人が単独で申し出ることができ、これをしておけば相続登記の申請義務を果たしたものとみなされます。通常の相続登記のように遺産分割協議書や相続人全員の書類をそろえる必要がないため、まずは過料を回避するための簡易な手段として活用できます。

相続人申告登記の注意点

ただし、相続人申告登記はあくまで暫定的な措置であり、これですべてが解決するわけではありません。次の点にご注意ください。

• 相続人申告登記は、正式に不動産の名義を移す登記ではありません
• 遺産分割が成立した後は、その内容に基づいて改めて相続登記をする義務があります（相続人申告登記では代替できません）
• 相続した不動産を売却したり、抵当権を設定したりする場合は、正式な相続登記が必要です

「相続人申告登記をしたから、もう何もしなくてよい」というわけではない、という点を押さえておいてください。最終的には正式な相続登記まで完了させることが原則です。

沖縄で相続登記が長引く典型パターンと対処法

相続登記の義務化は全国共通の制度ですが、沖縄では特有の事情から手続きが長引きやすい傾向があります。当事務所が那覇を中心に数多くのご相談をお受けしてきた経験から、代表的なパターンをご紹介します。

• 数次相続：祖父母の代から名義変更をしないまま親の世代も亡くなり、相続人がねずみ算式に増えているケース。全員の合意を得るだけで年単位の時間がかかることもあります
• トートーメー（位牌）承継との関係：沖縄では祖先の位牌を継ぐ方が不動産も引き継ぐという慣習が意識されることがあり、法定相続の考え方と親族の意向が食い違って話し合いが難航しがちです
• 相続人が県外・国外にいる／所在不明：本土や海外へ移り住んだ相続人と連絡が取れず、遺産分割協議が進まないケース
• 共有名義・門中名義の土地：古くからの共有状態が整理されないまま残り、権利関係の確認に時間を要するケース

こうしたケースでは、3年の期限内にすべてを終えるのが難しいこともあります。その場合はまず相続人申告登記で過料を回避しつつ、並行して戸籍の収集や相続人の特定を進めるのが現実的な進め方です。

相続登記にかかる費用と期間の目安

相続登記を検討する際に気になるのが、費用と期間だと思います。いずれもケースによって大きく異なるのが実情です。

期間の目安としては、祖父から子へといった1世代のシンプルな相続なら早ければ1か月程度で完了します。一方、何世代も名義変更をしていない数次相続では、相続人の特定と合意形成に3〜4年以上かかることもあります。費用も、相続人の人数や不動産の数・評価額によって変動するため、一律に「いくら」とは申し上げられません。

相続登記を自分で行えば司法書士への報酬は抑えられますが、平日に何度も法務局へ足を運ぶ手間がかかります。費用の内訳や、自分でやる場合と司法書士に依頼する場合の違いについては、以下の記事で詳しく解説しています。

なお、登録免許税や相続税に関わる税務のご相談は、税理士や税務署への確認が必要になる場合があります。当事務所では、必要に応じて連携する専門家をご案内しながら進めますのでご安心ください。

過料だけではない——相続登記を放置する3つの実害

「過料さえ覚悟すれば放置してもよいのでは」と考える方もいらっしゃいますが、実務ではむしろ過料以外の実害の方が深刻です。

① 相続人が増え続け、手続きが年々難しくなる

登記をしないまま相続人の誰かが亡くなると、その方の相続人（配偶者や子）が新たに協議へ加わることになります。世代を重ねるほど関係者はねずみ算式に増え、面識のない親族や県外・海外在住の相続人と連絡を取り合う必要が出てきます。時間が経つほど、戸籍収集の手間も専門家への依頼費用も膨らんでいきます。

② 売却も担保提供もできない

亡くなった方の名義のままでは、不動産を売ることも、リフォーム資金などの担保に入れることもできません。「良い買い手が見つかったのに、名義変更に数ヶ月かかって話が流れた」というのは実務で本当によくあるケースです。

③ 他の相続人の債権者に差し押さえられることがある

登記を放置している間、その不動産は法律上、相続人全員の共有と扱われます。相続人の中に借金を抱えた方がいると、その債権者が法定相続分の持分を差し押さえたり、持分だけを第三者に売却されたりするリスクがあります。見知らぬ業者と共有関係になってからでは、解決の難易度は格段に上がります。

相続登記にかかる費用の詳しい内訳は、以下の記事で解説しています。

▶ あわせて確認：相続登記の費用はいくら？登録免許税・報酬・実費の内訳を司法書士が解説

義務化されたのは相続登記だけではない——住所変更登記も対象に

あわせて知っておきたいのが、2026年（令和8年）4月からは引っ越しや結婚などで登記上の住所・氏名が変わった場合の「住所等変更登記」も義務化されたことです。こちらは変更から2年以内・過料は5万円以下と、相続登記とはルールが異なります。相続登記を済ませた方も無関係ではありませんので、詳しくは以下の記事をご覧ください。

▶ あわせて確認：住所変更登記の義務化はいつから？期限・過料5万円・スマート変更登記まで司法書士が解説

よくある質問

相続登記はいつまでにすればよいですか？

原則として、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内です。令和6年4月1日より前にすでに相続が発生していた不動産については、令和9年（2027年）3月31日までが期限となります。どちらの期限に当たるか分からない場合は、早めに確認されることをお勧めいたします。

過料は誰に科されますか？

相続によって不動産を取得し、相続登記の申請義務を負う相続人が対象です。ただし前述のとおり、期限を過ぎたら即座に科されるのではなく、登記官の催告に応じなかった場合に、裁判所が10万円以下の範囲で過料を決定する流れになります。正当な理由が認められれば過料は科されません。

相続登記を放置するとどうなりますか？

過料のリスクがあるだけでなく、世代を経るごとに相続人が増え、権利関係が複雑になります。いざ売却や活用をしようとしたときに相続人全員の合意が得られず、不動産が「動かせない資産」になってしまうことも少なくありません。次の世代に負担を残さないためにも、早めの対応が大切です。

相続人申告登記をすれば、もう相続登記は不要ですか？

いいえ。相続人申告登記は申請義務を一旦果たしたとみなされる暫定的な手続きで、正式に名義を移すものではありません。遺産分割が成立した後は、その内容に基づいて改めて相続登記をする義務があります。売却や抵当権設定を予定している場合も、正式な相続登記が必要です。

相続登記は自分でもできますか？

ご自身で申請することも可能です。ただし、戸籍の収集や書類作成、法務局とのやり取りに手間がかかり、相続関係が複雑な場合は難易度が上がります。数次相続や相続人多数などのケースでは、司法書士へのご依頼をご検討いただくとスムーズです。まずはご自身のケースがどの程度の難易度かを知るところから始めるとよいでしょう。

相続放棄をした場合も、相続登記は必要ですか？

家庭裁判所で相続放棄が受理された方は、初めから相続人でなかったことになるため、相続登記の申請義務も負いません。ただし、あなたが放棄したことで相続権が他の相続人や次の順位の方に移り、その方々に登記義務が生じます。相続放棄には別の注意点も多いため、詳しくは相続放棄の罠と後悔しない手続き方法をご覧ください。

相続登記にはどんな書類が必要ですか？

典型的なケースでは、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍一式、相続人全員の現在戸籍、遺産分割協議書と印鑑証明書、不動産を取得する方の住民票、固定資産評価証明書などが必要です。戸籍が古い時代のものまで遡る場合や、本籍地が県外にある場合は取り寄せに時間がかかるため、期限から逆算して早めに着手することをおすすめします。

まとめ

相続登記の義務化について解説してまいりました。要点を整理いたします。

相続登記は、単なる事務手続きではなく、ご家族の大切な資産を次の世代へ確実に引き継ぐための行動です。「何から手をつければよいか分からない」という段階でも構いません。相続に関する情報をどこに相談すればよいか迷われている方は、こちらの記事もご参考ください。

レスター司法書士法人では、相続の窓口を一つにまとめ、ワンストップで対応しております。初回のご相談は無料で承っておりますので、期限や過料が不安な方、何代も名義変更をしていない不動産をお持ちの方は、どうぞお気軽にご相談ください。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

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