# 実家は貰うな…2026年4月 相続法改正
皆様、こんにちは。レスター司法書士法人の日高健一です。
「実家は貰うな」——こんな言葉を聞いて、驚かれた方も多いのではないでしょうか。もちろん、実家を相続することが「悪いこと」だと言いたいわけではありません。ただ、何も知らずに安易に相続してしまうと、思わぬ罰金や管理コストの負担が積み重なり、気づいたときには「負の不動産」になってしまうケースが非常に多いのです。
2024年4月には相続登記の義務化が始まり、親が亡くなったら3年以内に名義変更をしなければ10万円の罰金というルールがスタートしました。記憶に新しい方も多いと思います。そして今度は、2026年4月から不動産登記上の住所変更についても罰則付きの義務化が始まります。
この改正は、相続した方だけでなく、不動産を持つすべての方が対象になります。「自分には関係ない」と思っている方も、ぜひ最後までお読みいただければと思います。
本日は、2026年4月からの新しい法改正の内容と注意点、そして実家を相続する前に知っておくべき管理コストの現実、さらに「実家をどうするか」という家族の意思決定のヒントについて解説いたします。
2026年4月から何が変わるのか
不動産登記に関する義務化は、2024年に続いて2026年4月にも新たなルールが加わります。今回の改正は以下の2つです。
- 2024年4月〜：相続登記の義務化（罰金10万円）
- 2026年4月〜：登記上の住所変更の義務化（罰金5万円）
それぞれ解説します。
1. 2024年4月〜：相続登記の義務化（罰金10万円）
こちらはすでにスタートしている改正です。親などの不動産の名義人が亡くなった場合、相続を知った日から3年以内に相続登記（名義変更）を行わないと10万円以下の罰金が科される可能性があります。
これまで相続登記は「やらなくてもいい」と放置されがちでしたが、義務化によって対応が必須になりました。
2. 2026年4月〜：登記上の住所変更の義務化（罰金5万円）
そして今回の本題が、2026年4月から始まる新しいルールです。不動産の登記簿には、名義人の氏名と住所が記載されています。この住所が変わった場合、変更から2年以内に登記の住所変更手続きをしないと5万円以下の罰金が科される可能性があります。
引っ越しをした方はもちろん、女性の方であれば結婚や離婚によって苗字が変わった場合も対象になります。
- 2024年改正：名義人が「亡くなった」ときに相続登記が必要（罰金10万円）
- 2026年改正：名義人が「住所変更した」ときに登記変更が必要（罰金5万円）
「10年前の引っ越し」も対象になる
ここで非常に重要な注意点があります。この義務化は、2026年4月以降に住所変更した方だけが対象ではありません。施行前の過去10年以内に住所変更があった方も対象になります。
つまり、「もう10年前に引っ越ししたから関係ない」とはならないのです。今すぐ、登記簿上の住所と現在お住まいの住所が一致しているかどうか確認することをお勧めいたします。
罰金が重なると最大15万円のリスクに
相続した実家について対応を後回しにしていると、2つの罰金が重なるケースが出てきます。
たとえば、親が亡くなったのに相続登記を怠っていた場合、そこに住所変更の未対応まで重なると、罰金10万円＋5万円＝最大15万円のリスクが生じる可能性があります。
「相続登記って、そんなに難しいの？」と思われるかもしれません。実は、相続登記の手続きには相続人全員の実印による署名と印鑑証明書の提出が必要です。兄弟姉妹の中に協力してくれない方や、手続きを面倒がる方がいると、話し合いが進まず手続きが止まってしまうことがよくあります。
結果として相続登記が完了しないまま時間が経ち、罰金のリスクが高まってしまうのです。
「スマート登記変更」という救済策がある
住所変更については、国が用意した便利な仕組みがあります。それが「スマート登記変更」と呼ばれる制度です。
法務省のホームページにメールアドレスを登録しておくと、引っ越しなどで住所が変わった際に国が自動的に登記の住所変更手続きを行ってくれるというものです。
ただし、一点だけ注意があります。現在の住所と登記簿上の住所がすでにずれている場合は、まず一度だけ手動で住所変更の手続きを行い、現状を合わせる必要があります。一度リセットして正しい状態にすれば、その後の引っ越しからは自動対応が有効になります。
- STEP1：法務省のホームページにメールアドレスを登録する
- STEP2：現在の住所と登記上の住所がずれている場合は、一度手動で変更手続きを行う
- STEP3：以降の住所変更は国が自動的に登記を更新してくれる
まず確認すべきこと：登記簿上の名義人は誰か
住所変更の話をする前に、そもそも確認していただきたいことがあります。それは、「自分が相続したと思っている不動産の登記簿上の名義人は誰になっているか」という点です。
「当然、自分の名前になっているはず」と思っていても、実際に登記簿を取り寄せてみると、亡くなったお父様やおじいちゃんの名義のままになっていたというケースは珍しくありません。
その場合は、まず相続登記（名義変更）からやり直す必要があります。登記簿（登記事項証明書：法務局で取得できる不動産の権利関係を証明する書類）を取り寄せて、現在の名義人を確認することから始めましょう。
実家を「維持する」ことの現実的なコスト
法改正の話と合わせて、実家を相続した後の管理コストの現実もしっかり理解しておきましょう。
維持するうえで最もよく問題になるのが固定資産税です。一般的な家屋であれば年間15〜20万円程度が多いですが、10年間で計算すると約200万円にもなります。
さらに、空き家として放置して特定空き家（管理が不十分で周囲に悪影響を与えると行政から指定された空き家）に指定されると、固定資産税が最大6倍に跳ね上がります。年20万円の固定資産税が年120万円になるということです。これは非常に大きな負担です。
それ以外にも、以下のような管理コストや手間が発生します。
- 定期的な清掃・管理
- 電気・水道などライフラインの維持
- 火災や老朽化リスクへの対応
- 遠方の場合の帰省コスト（交通費・時間）
そして見落とされがちなのが、配偶者の負担感です。固定資産税や管理費が家計から出ていくことへの不満、「なぜ私たちが払わなければならないの？」という気持ちは、家族間の大きなトラブルに発展することがあります。兄弟姉妹それぞれの配偶者の意向も絡んでくると、話し合いはさらに複雑になります。
「実家を手放す」ことへの罪悪感について
先祖代々受け継いできた実家を売却したり、処分したりすることに罪悪感を感じる方は多いと思います。生まれ育った思い出の場所、親の面影が残る空間——それを「閉める」決断は、精神的にもつらいことです。
ただ、考えていただきたいのは、実家を守ることと、家族の絆を守ることは、必ずしも同じではないということです。
実家がなくなっても、家族のイベントや集まりを続けることはできます。「実家を閉めたから、もう家族が集まる場所がない」とネガティブに考えるのではなく、「実家に代わる新しい集まりの形を作っていこう」と考え方を切り替えることが、家族みんなにとって前向きな選択につながるのではないでしょうか。
大切にすべきものは何か——それを家族でしっかり話し合い、知恵を出し合って判断されることをお勧めいたします。
まとめ
- 2024年4月〜：相続登記の義務化がスタート。親が亡くなったら3年以内に名義変更をしないと10万円以下の罰金
- 2026年4月〜：登記上の住所変更の義務化が始まる。住所変更から2年以内に手続きをしないと5万円以下の罰金
- 施行前の過去10年以内の住所変更も対象になるため、今すぐ登記簿上の住所を確認することが重要
- 対応を怠ると最大15万円以上の罰金リスクが生じる可能性がある
- 「スマート登記変更」を活用すれば、引っ越しのたびに国が自動で住所変更してくれる（ただし初回は手動で現状を合わせる必要あり）
- 実家の維持には固定資産税・管理費・家族間のトラブルリスクが伴うため、相続前に家族でしっかり話し合うことが大切
ご不安な点やご不明な点がございましたら、どうぞお気軽にレスター司法書士法人にご相談ください。
本記事の内容は、YouTube動画『実家は貰うな…2026年4月 相続法改正』でも解説しています。ぜひあわせてご覧ください。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。
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この記事の監修者
日高 憲一（レスター司法書士法人 代表社員司法書士）
沖縄県名護市出身。那覇市壺川で開業以来、相続登記・家族信託・渉外登記・事業承継など沖縄の登記・法務案件を幅広く手がける。実務経験20年・相続案件実績2,000件。
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