皆様、こんにちは。レスター司法書士法人の日高憲一です。
ご両親から不動産を相続され、「相続登記には一体いくらかかるのだろう」と不安に思われている方は多いのではないでしょうか。インターネットで調べると「10万円」「30万円」など金額の幅が大きく、かえって分からなくなってしまったという声もよくお聞きします。
相続登記の費用が分かりにくいのには理由があります。費用は「登録免許税」「司法書士報酬」「実費」という性質の異なる3つの要素からできており、さらに不動産の評価額や筆数、相続関係の複雑さによって金額が変わるためです。中身を分けて理解すれば、ご自身のケースでおおよそいくらになるのかを見積もることができます。
2024年4月からは相続登記が義務化され、費用を理由に手続きを先延ばしにすると過料の対象になる可能性も出てきました。だからこそ、費用の全体像を正しく知っておくことが大切です。
本日は、相続登記にかかる費用の内訳と相場、自分で手続きをした場合との違い、「30万円」と言われるケースの中身、そして沖縄で相続登記を行う際に気をつけたい点について、司法書士の立場から詳しく解説いたします。
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相続登記の費用は「登録免許税・司法書士報酬・実費」の3つ
結論から申し上げますと、相続登記にかかる費用は、大きく分けて次の3種類で構成されています。
- 登録免許税：国に納める税金。原則として不動産の固定資産税評価額の0.4％
- 実費：戸籍謄本や固定資産評価証明書などの取得にかかる実際の費用
- 司法書士報酬：司法書士に手続きを依頼する場合に支払う報酬（自分で行う場合は不要）
この3つのうち、①登録免許税と②実費は、司法書士に依頼してもご自身で手続きしても基本的にかかる費用です。一方、③司法書士報酬は、専門家に依頼した場合にのみ発生します。
目安として、司法書士に依頼して相続登記を行う場合の総額は、おおむね10万円〜20万円程度になるケースが多くなっています。ただしこれはあくまで一般的な目安であり、不動産の評価額が高い場合や、対象となる不動産が複数ある場合、相続人の人数が多い場合などには、金額がこれより大きくなることもあります。実際の費用は個別の事情によって異なりますので、正確な金額を知りたい場合は見積もりをご確認ください。
それでは、3つの費用について一つずつ詳しく見ていきましょう。
【費用①】登録免許税｜評価額の0.4％が原則
登録免許税は、不動産の名義を変更する登記を行う際に国に納める税金です。相続登記の費用の中で、多くの場合いちばん大きな割合を占めるのがこの登録免許税です。
登録免許税の計算方法
相続による所有権移転登記の登録免許税は、原則として次の式で計算します。
固定資産税評価額（1,000円未満切り捨て）× 0.4％ ＝ 登録免許税（100円未満切り捨て）
計算の基礎となるのは、購入価格や時価ではなく「固定資産税評価額」である点にご注意ください。税率0.4％や税額表の詳細は、国税庁のページでも確認できます（国税庁「登録免許税の税額表」）。
登録免許税の計算例
具体的な数字で見てみましょう。
- 評価額1,000万円の土地・建物を相続する場合：1,000万円 × 0.4％ ＝ 4万円
- 評価額2,000万円の場合：2,000万円 × 0.4％ ＝ 8万円
- 評価額500万円の場合：500万円 × 0.4％ ＝ 2万円
土地と建物の両方を相続する場合は、それぞれの評価額を合計した金額に0.4％を掛けて計算します。複数の不動産がある場合も、原則としてすべての評価額を合算して計算します。
固定資産税評価額の調べ方
固定資産税評価額は、次のいずれかの方法で確認できます。
- 毎年春に市区町村から届く固定資産税の納税通知書（課税明細書）で確認する
- 不動産の所在地の市区町村役場で固定資産評価証明書を取得する
沖縄県内の不動産であれば、那覇市であれば那覇市役所、うるま市であればうるま市役所というように、その不動産がある市町村の窓口で評価証明書を取得します。相続登記の申請には、原則としてこの評価証明書（または課税明細書）が必要になります。
登録免許税が非課税・免税になるケース
一定の要件を満たす場合には、登録免許税の免税措置が受けられることがあります。相続登記に関しては、主に次の2つの免税措置が設けられています。
①評価額100万円以下の土地の免税
相続により土地を取得した場合で、その土地の固定資産税評価額が100万円以下であるときは、登録免許税が免税となります。評価額が低い土地や、山林・農地・持分が細かく分かれた土地などで活用できる場合があります。
②数次相続の場合の免税
相続で土地を取得した方が、その土地の名義変更をしないまま亡くなってしまった場合（数次相続）に、亡くなった方名義への相続登記にかかる登録免許税が免税となる措置です。「祖父名義のまま長年放置されていた」というケースで関係することがあります。
これらの免税措置には適用期限や細かな要件があり、内容が改正されることもあります。適用の可否はケースごとの判断が必要となりますので、最新の要件については法務局のページをご確認いただくか、専門家にご相談ください（法務局「相続登記の登録免許税の免税措置について」）。
【費用②】実費｜戸籍・証明書の取得費用
相続登記には、亡くなった方や相続人の関係を証明するための書類が必要です。これらの取得にかかる費用が「実費」です。1通あたりの金額は数百円程度ですが、相続関係が複雑だと必要枚数が増え、合計で数千円〜1万円程度になることもあります。
主な書類と費用の目安は次のとおりです（自治体によって手数料は異なります）。
- 戸籍謄本：1通450円程度
- 除籍謄本・改製原戸籍：1通750円程度
- 住民票・戸籍の附票：1通300円程度
- 固定資産評価証明書：1通300円〜400円程度
- 登記事項証明書（登記簿謄本）：1通480円〜600円程度
亡くなった方の出生から死亡までの連続した戸籍をそろえる必要があるため、本籍を何度も移されている方や、相続人が兄弟姉妹に及ぶケースでは、取り寄せる戸籍の数が多くなり、実費もそのぶん増える傾向にあります。
【費用③】司法書士報酬の相場
相続登記を司法書士に依頼する場合には、司法書士報酬がかかります。司法書士の報酬は、かつてのように一律の基準が定められているわけではなく、各事務所が自由に設定しています。そのため事務所によって金額に幅があります。
相続登記の司法書士報酬の目安
日本司法書士会連合会が実施した報酬に関するアンケートなどを参考にすると、相続による所有権移転登記の報酬は、標準的なケースでおおむね6万円〜9万円程度が一つの目安とされています。ただし地域差があり、また事案の内容によって変わります（日本司法書士会連合会「報酬アンケート結果」）。
この報酬には、一般的に登記申請の代理だけでなく、戸籍の収集、相続関係説明図の作成、遺産分割協議書の作成、登記事項の調査などが含まれることが多いですが、どこまでを報酬に含むかは事務所により異なります。見積もりを取る際には、「何がその金額に含まれているのか」を確認されることをおすすめします。
司法書士報酬が高くなるケース
次のような場合には、標準的な報酬に加算が生じ、費用が高くなる傾向があります。
- 不動産の数が多い、または複数の法務局の管轄にまたがっている
- 相続人の人数が多く、戸籍の収集や相続人の調査に手間がかかる
- 不動産の評価額が高額である
- 長年名義変更されておらず、数次相続が発生している
- 遺産分割協議がまとまっておらず、調整に時間を要する
費用の内訳や見積もりの考え方については、銀行・司法書士・税理士・行政書士などの依頼先ごとの違いをまとめた記事も参考になさってください。
相続登記を自分でやった場合の費用は？
「司法書士報酬を節約したいので、自分で相続登記をやりたい」というご相談もよくいただきます。結論から申し上げると、ご自身で手続きを行えば司法書士報酬はかからず、登録免許税と実費のみで相続登記を完了させることは可能です。
例えば、評価額1,500万円の不動産を1件だけ相続し、相続関係がシンプルなケースであれば、登録免許税6万円＋実費数千円程度で、合計7万円弱に費用を抑えられる場合もあります。
ただし、自分で手続きをする場合には、次のような負担があることも知っておく必要があります。
- 出生から死亡までの戸籍を自分で読み解いて集める必要がある
- 平日に何度も役所や法務局へ足を運ぶことになる場合がある
- 申請書類に不備があると補正や再提出が必要になり、完了まで時間がかかる
相続関係が単純で、時間に余裕がある方であれば自分で手続きをする選択も十分あり得ます。一方で、不動産が複数ある、相続人が多い、仕事が忙しく役所に行く時間が取りにくいといった場合には、専門家に依頼したほうが結果的に負担が少ないことも多いです。自分でやる場合と司法書士に依頼する場合の違いは、次の記事で詳しく比較しています。
「相続登記の費用は30万円」と言われるのはどんなケース？
インターネットで「相続登記 費用 30万」といった情報を目にして、不安に感じられた方もいらっしゃるかもしれません。標準的な相続登記であれば総額10万円〜20万円程度に収まることが多いのに、なぜ30万円という金額が出てくるのでしょうか。
これは、次のような事情が重なったケースであることがほとんどです。
- 相続する不動産の評価額が高く、登録免許税そのものが大きい
- 不動産が複数あり、離れた地域の複数の法務局にまたがっている
- 数次相続が発生していて、戸籍収集や登記の段数が多い
- 登記だけでなく、遺産分割協議書の作成や預貯金の解約など、相続手続き全体をあわせて依頼している
つまり「30万円」は、標準的な1件の相続登記の相場というより、事案が複雑なケースや、登記以外の手続きまで含めて依頼したケースの金額であることが多いのです。ご自身のケースがどれに当たるのかは、不動産の数や評価額、相続関係の状況によって変わりますので、まずは見積もりで確認されることをおすすめします。
相続登記の義務化と費用の関係
2024年4月から相続登記が義務化されました。相続によって不動産を取得したことを知った日から原則3年以内に相続登記を申請することが義務づけられ、正当な理由なく期限内に申請しない場合には、10万円以下の過料の対象となる可能性があります（法務省「相続登記の申請義務化について」）。
「費用がかかるから」と手続きを先延ばしにすると、過料のリスクが生じるだけでなく、時間の経過とともに相続人がさらに増えて手続きが複雑になり、かえって費用が高くなってしまうこともあります。費用を抑えるという観点からも、早めに手続きを進めておくことが結果的に負担を軽くします。義務化の詳しい内容については、次の記事で解説しています。
沖縄で相続登記を行うときに費用面で気をつけたいこと
沖縄で相続のご相談をお受けしていると、本州とは少し事情の異なるケースに出会うことがあります。費用の面でも関係してくるポイントをいくつかご紹介します。
長年放置された名義で費用がふくらむケース
沖縄では、トートーメー（位牌）の承継とあわせて不動産を守っていく慣習の中で、「祖父や曾祖父の名義のままになっている」という土地が少なくありません。名義変更が何代にもわたって放置されていると、相続人の数が数十人に及ぶこともあり、戸籍収集の実費や司法書士報酬がふくらみやすくなります。放置期間が長いほど手続きは重くなるため、気づいた時点で着手することが費用を抑えるうえでも重要です。
軍用地の相続は評価額に注意
沖縄特有の資産として軍用地があります。軍用地も相続登記の対象となり、登録免許税は他の不動産と同じく固定資産税評価額を基礎に計算されます。共有名義になっていたり、複数の筆にまたがっていたりすることも多く、事前に評価額と筆数を確認しておくと費用の見通しが立てやすくなります。
申請先は那覇地方法務局とその支局
沖縄県内の不動産の相続登記は、那覇地方法務局および各支局・出張所が管轄します。不動産の所在地によって管轄が分かれており、複数の地域に不動産があると、それぞれの管轄に申請することになります。管轄が分かれると手間が増えるぶん、司法書士報酬にも影響することがあります。
よくある質問
相続登記の費用は誰が払うのですか？
法律で「誰が負担しなければならない」と決まっているわけではありません。実務上は、その不動産を相続して名義人となる方が負担するケースが一般的ですが、相続人全員で分担することもあります。遺産分割協議の中で、費用の負担についてもあわせて話し合っておくと、後のトラブルを避けやすくなります。
相続登記の費用に補助金や助成はありますか？
相続登記そのものの費用を対象とした全国一律の補助金制度は、原則として設けられていません。ただし、前述の登録免許税の免税措置のように、一定の要件を満たせば税負担が軽くなる仕組みはあります。ご自身のケースで使える制度があるかどうかは、専門家にご確認ください。
相続登記の費用は経費や控除の対象になりますか？
相続登記にかかった費用を税務上どのように扱うかは、その後の不動産の利用状況（売却するのか、賃貸に出すのかなど）によって取り扱いが変わり、個別の判断が必要になります。税務に関わる部分は司法書士の業務範囲を超えますので、税理士または所轄の税務署にご確認いただくことをおすすめします。
見積もりだけお願いすることはできますか？
もちろん可能です。当事務所でも、相続登記のご依頼をいただく前に、不動産の評価額や相続関係をお伺いしたうえで費用のお見積もりをお出ししています。金額にご納得いただいてから正式にご依頼いただけますので、まずはお気軽にご相談ください。
まとめ
相続登記の費用について解説してまいりました。要点を整理いたします。
- 相続登記の費用は「登録免許税」「実費」「司法書士報酬」の3つで構成され、司法書士に依頼した場合の総額はおおむね10万円〜20万円程度が一つの目安
- 登録免許税は固定資産税評価額の0.4％が原則。評価額100万円以下の土地や数次相続では免税措置が受けられることもある
- 司法書士報酬は標準的なケースで6万円〜9万円程度が目安だが、不動産の数・評価額・相続関係の複雑さで加算されることがある
- 自分で手続きをすれば司法書士報酬は不要だが、戸籍収集や法務局への申請などの手間と時間がかかる
- 「30万円」は事案が複雑なケースや登記以外の手続きも含めた金額であることが多い
- 2024年4月から相続登記は義務化。先延ばしにするほど相続人が増えて費用がかさむため、早めの着手が費用面でも有利
相続登記の費用は、不動産の評価額や相続関係によって一件ごとに変わります。「うちの場合はいくらになるのか」は、実際の状況をお伺いしてはじめて正確にお答えできるものです。
レスター司法書士法人では、相続に関する窓口を一つにしてワンストップで対応しております。費用のお見積もりを含め、初回のご相談は無料で承っておりますので、ご不安な点やご不明な点がございましたら、どうぞお気軽にご相談ください。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。
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この記事の監修者
日高 憲一（レスター司法書士法人 代表社員司法書士）
沖縄県名護市出身。那覇市壺川で開業以来、相続登記・家族信託・渉外登記・事業承継など沖縄の登記・法務案件を幅広く手がける。実務経験20年・相続案件実績2,000件。
沖縄で相続登記・相続放棄をご検討の方は 相続登記・相続手続きの費用と流れ をご覧ください。
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