皆様、こんにちは。レスター司法書士法人の日高憲一です。
「親が軍用地を持っていたけれど、どう相続すればいいのか分からない」「軍用地の名義変更は普通の土地と同じでいいの？」「兄弟で分けたいが、どう分割すればもめないのか」——沖縄で相続に向き合う方から、こうしたご相談をよくいただきます。
軍用地は、沖縄という土地の歴史から生まれた特有の資産です。毎年安定した借地料が入り、相続税評価の面でも有利になりやすいことから、県内外の方が注目しています。その一方で、名義変更や地主会・防衛局への届出、相続税の評価、そして相続人が複数いる場合の分け方など、一般的な不動産とは違う「軍用地ならではの勘どころ」があります。
本日は、沖縄の軍用地を相続するときに知っておきたいことを、軍用地とは何かという基本から、相続税評価の仕組み、手続きの流れ、名義変更、遺産分割の論点、リスク、売却との関係まで、司法書士の実務の視点で解説いたします。
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軍用地とは？沖縄特有の資産である理由
軍用地とは、在日米軍や自衛隊の基地・施設として、国が個人の所有者から借り上げている土地のことです。所有権は個人（地主）にあり、国がそこを借りて基地として使用し、その対価として毎年「軍用地料（借地料）」が地主に支払われます。
沖縄には第二次世界大戦後に接収された広大な米軍基地が今も残っており、全国の米軍専用施設の多くが沖縄に集中しています。そのため軍用地という資産は、実務上ほぼ沖縄に固有のものと言ってよく、全国の一般的な相続の知識だけでは対応しきれない場面が出てきます。
相続の観点から見た軍用地の特徴を整理すると、次のようになります。
- 毎年安定した借地料が入る：国が借主のため賃料の未払いリスクがほとんどなく、空室リスクもありません
- 建物を建てて管理する必要がない：更地（底地）を貸しているだけなので、修繕やメンテナンスの手間がかかりません
- 相続税評価が時価より低くなりやすい：評価方法が特殊で、市場での取引価格と相続税評価額に差が生じやすい傾向があります
- 取引に沖縄特有の慣行がある：地主会や沖縄防衛局への届出など、地元でなければ分かりにくい手続きが伴います
軍用地料は、施設の種類や場所によって単価が異なり、年ごとに見直されます。相場や制度の詳細は、沖縄防衛局の公表情報などで確認できます。相続にあたっては、まず「どの施設の、どのくらいの面積・借地料の土地なのか」を正確に把握することが出発点になります。
軍用地の相続税評価の仕組み
結論から申し上げますと、軍用地の相続税評価額は、「固定資産税評価額 × 評価倍率」で計算するのが原則です。国税庁の財産評価基準書では、米軍・自衛隊の施設用地などを「公用地」と呼び、沖縄県だけの特別な評価方法を定めています。
計算式の基本：固定資産税評価額 × 公用地の倍率
国税庁が毎年公表する財産評価基準書（沖縄県）の「雑種地の評価（公用地用の評価倍率表を含む）」では、公用地を米軍の用に供されている土地、自衛隊の施設の用に供されている土地などと定義し、その価額は原則として「固定資産税評価額に、登記簿上の地目に対応する倍率を乗じた金額」で評価するとしています。
注意したいのは、倍率を「登記簿上の地目」で選ぶ点です。課税上の地目と登記簿上の地目が違う場合は、登記簿上の地目であるとした場合の固定資産税評価額相当額に、登記簿上の地目の倍率を掛けると定められています。
「40%のしんしゃく」とは何か
よく耳にする「40%を差し引く」「しんしゃく割合」という言葉は、国税庁の基準書が公用地の上に存する権利（国側が土地を使っている権利）を、地上権とみなして相続税法第23条の割合で評価すると定めていることに由来します。同条は「地上権で存続期間の定めのないもの」の割合を100分の40と規定し、基準書は軍用地の残存期間を原則「存続期間の定めのないもの」として扱います。
このため実務では、地主が持つ土地の相続税評価額は「固定資産税評価額 × 倍率」から国側の権利分40%を差し引いた、おおむね60%相当として計算されるのが一般的な理解です。ただし、返還時期が明らかな土地では残存期間に応じた別の割合が使われます。適用は土地ごとの判断が必要ですので、税理士にご確認ください。
倍率の調べ方：国税庁の財産評価基準書
倍率は国税庁の財産評価基準書・路線価図で、該当年分→沖縄県→「雑種地の評価（公用地用の評価倍率表を含む）」と進むと確認できます。市町村・施設名ごとに地目別の倍率が一覧になっています。
参考に令和7年分の表では、沖縄市の嘉手納飛行場はどの地目も4.0倍、うるま市のホワイトビーチ地区は6.8倍、伊江村の伊江島補助飛行場は原野598倍と、施設と地目によって桁が違うほどの差があります。倍率は毎年見直されますので、必ず相続開始年分の表をご確認ください。
簡単な計算例と、相続税がかかるかどうかの目安
考え方をつかむための架空の例です。登記簿上の地目が宅地、固定資産税評価額100万円、倍率4.0倍なら、公用地としての価額は100万円 × 4.0 ＝ 400万円、国側の権利分40%を差し引いた400万円 × （1 − 0.4） ＝ 240万円が、地主が相続する土地の相続税評価額の基本形です。
この評価額を預貯金など他の財産と合計した「正味の遺産額」が、基礎控除額（3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数）を超える場合に相続税の申告・納税が必要になります（国税庁タックスアンサー）。市場価格は借地料を基準に決まるのに対し、相続税評価はこの計算式で決まるため、その差が「軍用地は相続に有利」と言われる背景です。
ただし、施設の種類・返還の見込み・契約内容によって評価は個別に変わります。相続税評価額の算定や申告の要否は税理士・税務署の領域ですので、具体的な金額は必ず税務の専門家にご確認ください。当事務所でも、必要に応じて連携する税理士とともに対応いたします。
軍用地を相続する手続きの流れ
軍用地の相続は、大まかに次の順序で進みます。基本的な流れは通常の不動産相続と同じですが、④の届出は軍用地特有です。
- 相続人を確定する：亡くなった方の出生から死亡までの戸籍を集め、法定相続人を確定します
- 遺産分割の方法を決める：遺言がなければ相続人全員で遺産分割協議を行い、誰が軍用地を取得するかを決めます
- 相続登記（名義変更）を行う：法務局で土地の名義を相続人へ変更します
- 地主会・沖縄防衛局へ所有者変更の届出をする：借地料の受取名義を変更するための、軍用地特有の手続きです
- 相続税の申告・納付をする：申告が必要な場合、原則として相続開始を知った日の翌日から10か月以内に行います
特に見落とされがちなのが④です。相続登記で法務局上の名義を変えても、地主会や防衛局への届出をしなければ、借地料の受取人が故人の名義のままになってしまうことがあります。相続登記の管轄や必要書類は那覇地方法務局で確認できます。相続登記の義務化の期限や過料は後述の「リスクと注意点」でご説明します。
防衛局・地主会（沖縄県軍用地等地主会連合会）への届出と借地料振込先の変更
軍用地の地主は通常、土地が所在する市町村の軍用地等地主会に加入しており、各地主会は一般社団法人沖縄県軍用地等地主会連合会（土地連）に加盟しています。借地料は国（沖縄防衛局）から地主会を経由して振り込まれるため、相続で所有者が変わったときは、登記とは別に地主会での所有権移転の手続きと振込先の変更が必要です。
順序は、①相続登記を完了させる → ②登記事項証明書を取得する → ③所属する地主会で「相続による所有権移転」の手続きと「軍用地料振込依頼書」を提出する、が基本です。沖縄市軍用地等地主会の案内では、添付書類として実印・印鑑証明書・土地全部事項証明書・普通預金通帳（いずれも原本）が挙げられ、前所有者が土地連の共済に加入していた場合は預り証も必要とされています。
押さえていただきたいのは、所有者が亡くなった後は、単に振込口座を変更することはできない点です。同じ案内では、所有者死亡の場合は「相続による所有権移転」か「相続人代表の設定」が必要と明記されています。遺産分割に時間がかかりそうなら、相続人代表を届け出て借地料の受取を止めない選択肢もあります。受付期限（沖縄市地主会の例では4月末）や様式は地主会ごとに異なりますので、まず故人が所属していた地主会に確認してから動くのが確実です。
軍用地の名義変更（相続登記）の実際
軍用地の名義変更は、法律上は通常の土地の相続登記と同じ手続きです。必要書類も、故人の戸籍一式・相続人の戸籍・住民票・遺産分割協議書・固定資産評価証明書などで、基本的な考え方は変わりません。ケース別の一覧は相続登記の必要書類をまとめた記事をご覧ください。
ただし、軍用地では次のような点に注意が必要です。
- 一筆の土地を複数人で共有名義にしているケースが多い：昔からの経緯で持分が細かく分かれていることがあり、権利関係の把握に手間がかかります
- 登記の後に地主会・防衛局への届出が続く：名義変更は「登記して終わり」ではありません
- 長年放置された名義がそのままになっていることがある：祖父母の代の名義のまま相続登記がされておらず、相続人が多数にのぼる（数次相続）ケースもあります
登記にかかる費用の考え方は、一般的な相続登記と共通する部分が多くあります。登録免許税や司法書士報酬の目安については、相続登記の費用相場を比較した記事もあわせてご覧ください。数次相続で相続人が多い場合は、戸籍収集や協議の調整に相応の時間がかかることを見込んでおくと安心です。
軍用地の遺産分割で押さえたい論点
相続人が複数いる場合の分け方には現物分割・代償分割・換価分割・共有分割の4つがあります。軍用地は「自分で使う土地」ではなく「借地料を受け取るための土地」ですので、一般の不動産とは向き不向きが少し変わります。
現物分割（分筆して分ける）
一筆の土地を分筆し、各相続人が別々の土地として取得する方法です。一般の宅地では「分けると使いにくくなる」問題が起きますが、軍用地は地主が土地を使うことはありません。借地料は面積に応じて決まり、分筆後の形状が収益に影響しないため、軍用地は現物分割との相性がよいのが特徴です。分筆には土地家屋調査士による測量・分筆登記が必要で、面積が小さいと費用が見合わないこともあります。
代償分割（一人が取得し、他の相続人に代償金を払う）
相続人の一人が軍用地を単独で取得し、他の相続人へ代償金を支払う方法です。分筆するほどの面積がない場合や、「長男が管理を引き継ぐ」と合意がある場合に向いています。難しいのは代償金の額で、軍用地は相続税評価額と市場価格の差が大きいため、どちらを基準にするかで金額が変わり、後の不満の種になりやすい点に注意が必要です（決め方はよくある質問で触れます）。
換価分割（売却して代金を分ける）
軍用地を売却し、代金を相続人で分ける方法です。軍用地は取引市場があり現金化しやすい一方、借地料という安定収入を手放すことになります。「誰も保有を望まない」「納税資金が必要」といった場合の選択肢です。
共有分割（持分を決めて共有する）
複数の相続人が持分を決めて共有で取得する方法です。軍用地は借地料を持分に応じて分配できるため、共有のままでも収益を公平に受け取りやすく、分筆も不要で手続きは最も簡単です。
とはいえ、私たちは共有分割を「手軽だから」という理由だけで選ぶことはおすすめしていません。売却には共有者全員の合意が必要で、一人でも反対や連絡不能の方がいると身動きが取れなくなります。次の代へ相続が続けば共有者は増え続け、「祖父の代の共有名義がそのままで、相続人が十数人に膨らんだ」というご相談は珍しくありません。兄弟姉妹で不動産を共有した場合の問題は、兄弟姉妹の相続トラブルを避ける方法を解説した記事もご参照ください。
実務の視点：広い軍用地は分筆して現物分割が有力
実務の感覚としては、面積に余裕のある軍用地は、分筆して各相続人が単独所有する現物分割が最も後腐れのない方法だと考えています。分筆後はそれぞれが自分の判断で保有・売却でき、次の代の相続も各自の家族で完結します。面積が小さければ代償分割、保有を望む人がいなければ換価分割と順に検討し、共有分割は期限を区切るなど条件付きで選ぶのが安全です。
合意内容は遺産分割協議書にまとめて残す必要があります。書き方は遺産分割協議書の作り方を解説した記事を参考になさってください。なお、話し合いでの解決が難しい場合の調停・訴訟対応は弁護士の業務領域です。当事務所は手続きの窓口として、必要な専門家との連携も含めてお手伝いいたします。
軍用地の相続で知っておきたいリスクと注意点
「有利な資産」という面ばかりが語られがちな軍用地ですが、相続する側が知っておくべきリスクもあります。
施設返還による価値の変動
軍用地の収益は「国が借りている」ことが前提です。施設が返還されれば借地料は終わり、通常の土地として自分で利用・管理していくことになり、跡地の使われ方で価値は上下します。国税庁の基準書でも、年の途中で返還された公用地は返還日以降は個別に評価すると定められており、返還の見込みは相続税評価にも将来の収益にも影響します。相続する土地がどの施設に属し、返還の合意や計画があるかは早めに確認しておきましょう。
評価倍率の変動
公用地の評価倍率は国税庁が毎年見直して公表するため、同じ土地でも相続が発生した年によって相続税評価額が変わりうるということです。数年前の試算を前提にせず、必ず相続開始年分の倍率表で確認してください。生前対策で評価を見込んでいる場合も、将来の倍率が今と同じとは限りません。
共有名義のトラブル
軍用地は歴史的な経緯から、相続の時点ですでに複数人の共有になっているケースが少なくありません。共有者の一部が連絡不能になると、売却はもちろん地主会への届出や借地料分配の変更にも支障が出ます。行方の分からない共有者がいる場合の対処は、行方不明の相続人がいるときの相続手続きを解説した記事をご参照ください。今回の相続で共有を増やさないことが次の世代への備えです。
相続登記の放置（義務化と過料）
2024年（令和6年）4月1日から相続登記は義務化され、法務省の案内によれば相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請しなければならず、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料が科される可能性があります。義務化前に発生していた相続は2027年（令和9年）3月末までが期限です。軍用地ではさらに、登記を放置すると地主会での所有者変更もできず、借地料の受取にまで影響します。詳細は相続登記の義務化を司法書士が解説した記事をご覧ください。
借地料の帰属：相続開始後・分割前の借地料は誰のものか
見落とされがちなのが、亡くなってから遺産分割がまとまるまでに支払われた借地料の扱いです。最高裁判所は平成17年9月8日の判決で、相続開始から遺産分割までの間に遺産である賃貸不動産から生じた賃料債権は遺産とは別個の財産であり、各共同相続人が相続分に応じて確定的に取得し、後の遺産分割の影響を受けないと判断しています。この考え方では、分割前の軍用地料は原則として法定相続分で各相続人のものとなり、後で「軍用地は長男が取得する」と決まっても、その期間の借地料まで自動的に長男のものにはなりません。実務では相続人代表の口座にまとめて振り込まれることが多いため、「分割前に受け取った借地料の精算」も協議書に明記しておくことをおすすめしています。
相続税対策として軍用地を買う前に
軍用地は「相続税対策の切り札」として紹介されることがありますが、対策のつもりの行動が裏目に出た事例も報じられています。沖縄タイムスの連載「失敗から学ぶ おきなわ不動産相続」では、家族の相続税負担を心配した所有者が値上がりした軍用地を売却して現金化したところ、相続後の税理士の計算で「売却しない方が相続税は低かった」ことが判明し、買い戻しも元の売値より高い金額を提示されて断念した事例が紹介されています。相続税は市場価格ではなく相続税評価額で計算されるため、評価の低い軍用地を評価の高い現金に換えてしまった、というのが理由です。
逆に対策として購入する場合も、諸費用、将来の倍率や返還の見込み、他の財産との組み合わせで効果は大きく変わります。売る・買う・保有し続けるのどれが有利かは、遺産全体を見た税理士の試算なしには判断できません。生前の不動産処分で税負担が変わった実例は、実家売却のタイミングと税金の差を解説した記事でもご紹介しています。
相続した軍用地は売却できる？相続と売買の関係
「相続はしたけれど、借地料はいらないので現金化したい」「相続税の納税資金にあてたい」という理由で、相続した軍用地の売却を検討される方もいらっしゃいます。
軍用地は沖縄では取引市場があり、専門の不動産会社を通じて売買されています。売却する場合の一般的な流れは次のとおりです。
- まず相続登記で名義を相続人に変更する（故人名義のままでは売却できません）
- 軍用地を扱う不動産会社に査定・売却を依頼する
- 売買にともない、再び地主会で所有者変更の届出を行う
ここで注意したいのは、「相続税対策として評価が低い」ことと「売って手元に残る金額」は別の話だという点です。売却して現金化すると、相続税評価では有利だった分がそのまま反映されるとは限りませんし、売却益には譲渡所得税がかかる場合があります。売却か保有かは、借地料という安定収入を手放してよいか、納税資金の必要性、家族の意向などを総合的に見て判断することをおすすめします。
軍用地相続のご相談では、相続登記は済んでいても地主会・防衛局への届出漏れで借地料の受取が止まってしまうケースをよく見かけます。
よくある質問
軍用地の相続登記をしないまま放置するとどうなりますか？
相続登記は2024年4月から義務化されており、取得を知った日から3年以内に登記をしないと、正当な理由がない限り10万円以下の過料の対象となる可能性があります。放置中に次の相続が発生すると相続人が増えて複雑になり、軍用地では借地料の受取名義も故人のままになりかねません。
相続人が県外に住んでいても軍用地を相続できますか？
相続できます。相続人が沖縄県外に住んでいても、軍用地を相続し、名義変更や借地料の受取を行うことは可能です。ただし地主会への届出など沖縄での手続きが必要になるため、遠方の場合は現地の司法書士に窓口を一本化すると負担が軽くなります。
軍用地の相続税評価は自分で計算できますか？
国税庁の倍率表を使えば概算は可能です。ただし、登記簿上の地目と課税地目が異なる場合や返還時期が明らかな土地では計算が変わり、相続税がかかるかどうかは遺産全体で判断されます。正式な判断は税理士にご相談ください。
軍用地の相続税評価は現金より低いと聞きましたが本当ですか？
一般的な傾向としてはそのとおりです。現金は額面どおりに評価されますが、軍用地は「固定資産税評価額 × 倍率」から国側の権利分を差し引いた金額で評価されるため、市場価格に比べて相続税評価額が低くなりやすい構造です。ただし差の大きさは施設・地目・倍率・返還の見込みで異なり、「必ず○割安くなる」と断定できるものではありません。実際の評価額は税理士にご確認ください。
軍用地を相続人の一人が単独で相続する場合、他の相続人への代償金はどう決めますか？
法律上、代償金の額に決まった計算式はなく、相続人全員の合意で決めます。実務では、不動産会社の査定などで市場価格を把握し、それを基準に相続分に見合う額を算出する方法が公平とされることが多い一方、相続税評価額を基準にすると取得者側の負担は軽くなります。どの基準を採るかを最初に共有し、理由も含めて遺産分割協議書に残しておくと後の不満を防げます。なお国税庁のタックスアンサーでは、代償金を支払った人は取得財産の価額から代償金を差し引いた額、受け取った人は代償金の額が相続税の課税価格になると説明されています。税務面は税理士にご確認ください。
▶ あわせて確認：沖縄で相続の相談先はどこがいい？無料窓口一覧と専門家の選び方を司法書士が解説／相続登記の必要書類【ケース別一覧表】戸籍の集め方・有効期限を司法書士が解説／相続登記の義務化はいつから？過料10万円の実際と2027年3月期限の対処法を司法書士が解説
まとめ
沖縄の軍用地の相続について解説してまいりました。要点を整理いたします。
- 軍用地は国に貸している土地で、毎年安定した借地料が入る沖縄特有の資産。相続の勘どころも一般の不動産とは異なる
- 相続税評価は「固定資産税評価額 × 公用地の倍率」から国側の権利分（原則40%）を差し引くのが基本形。倍率は登記簿上の地目で選び、毎年変わる。金額は税理士に確認する
- 手続きは相続人確定→遺産分割→相続登記→地主会・防衛局への届出→相続税申告の流れ。借地料の受取名義変更は登記とは別に地主会で行い、所有者死亡後は口座変更だけでは済まない
- 遺産分割は、広い軍用地なら分筆して現物分割が有力。共有分割は手軽だが次の代で複雑化しやすく、条件付きで選ぶ
- 施設返還・倍率変動・共有名義・登記放置・分割前の借地料の帰属という5つのリスクを知っておく。相続税対策の売買は税理士の試算が前提
- 売却という選択肢もあるが、評価の有利さと手取り額は別の話。保有か売却かは総合的に判断する
軍用地の相続は、「登記」「借地料の届出」「評価・税金」「分割」と複数の手続きが絡み合います。まずはその交通整理から始めることが大切です。
レスター司法書士法人では、窓口を一つにしてワンストップで対応しております。相続登記から地主会・防衛局への届出、必要に応じた税理士との連携まで、沖縄の実情を踏まえてお手伝いいたします。初回のご相談は無料で承っておりますので、ご不安な点やご不明な点がございましたら、どうぞお気軽にご相談ください。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。
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この記事の監修者
日高 憲一（レスター司法書士法人 代表社員司法書士）
沖縄県名護市出身。那覇市壺川で開業以来、相続登記・家族信託・渉外登記・事業承継など沖縄の登記・法務案件を幅広く手がける。実務経験20年・相続案件実績2,000件。
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