抵当権抹消の司法書士費用はいくら？自分で手続きする場合との比較と相場を解説

皆様、こんにちは。レスター司法書士法人の日高憲一です。

住宅ローンをようやく完済し、金融機関から「抵当権抹消の手続きはご自身で行ってください」と書類の束を渡されて、戸惑っていらっしゃる方は多いのではないでしょうか。

「司法書士に頼むと費用はいくらかかるのか」「そもそも自分でできる手続きなのか」「放っておいたらまずいのか」。長年のローン返済を終えた達成感の一方で、聞き慣れない「抵当権抹消登記」という手続きを前に、費用の見当がつかず不安を感じるのは当然のことです。

本日は、抵当権抹消にかかる費用の内訳と司法書士報酬の相場、そして自分で手続きする場合との費用比較について解説いたします。

抵当権抹消登記とは？住宅ローン完済後に必要な手続き

結論から申し上げますと、抵当権抹消にかかる費用は、ご自身で手続きすれば実費3,000〜5,000円程度、司法書士に依頼した場合でも総額1万5,000円〜3万円程度に収まるケースが一般的です。相続登記などと比べると、費用面のハードルは決して高くありません。

抵当権とは、住宅ローンなどを借りる際に、金融機関が万一の貸し倒れに備えて不動産に設定する担保の権利です。ローンを組んだとき、不動産の登記簿には抵当権の登記が入っています。

ここで注意していただきたいのは、ローンを完済しても、抵当権の登記は自動的には消えないという点です。登記簿から抵当権を消すには、「抵当権抹消登記」を法務局に申請する必要があります。金融機関が代わりに申請してくれるわけではなく、原則として不動産の所有者側が手続きを行います。

抵当権抹消登記そのものに法律上の期限や罰則はありませんが、放置すると後々の売却や相続の場面で支障が出ます（詳しくは後述します）。完済書類が手元に揃っているうちに済ませてしまうのが原則です。

抵当権抹消にかかる費用の内訳

抵当権抹消の費用は、大きく分けて「登録免許税」「登記事項証明書などの実費」「司法書士報酬（依頼する場合のみ）」の3つで構成されます。順に見ていきましょう。

登録免許税は不動産1件につき1,000円

抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1件（1個）につき1,000円です（登録免許税法別表第一、国税庁タックスアンサーNo.7191「登録免許税の税額表」）。

「1件」は土地・建物ごとに数えます。たとえば土地1筆と建物1棟の一戸建てなら2件で2,000円、敷地権付きマンションなら専有部分1つと敷地の筆数分を数えます。敷地が複数の筆に分かれているマンションでは件数が増えることがあるため、登記簿で確認が必要です。

なお、同一の申請書でまとめて申請する不動産が20件を超える場合、登録免許税は2万円が上限とされています。

登記事項証明書などの実費

登記の前後には、抵当権の登記内容の確認（事前調査）と、抹消が完了したことの確認（事後確認）のために登記事項証明書などを取得するのが一般的です。登記事項証明書は書面請求で1通600円（オンライン請求・郵送受取は1通500円）です。手数料は改定されることがあるため、最新の金額は法務局のご案内でご確認ください。

このほか、郵送で申請する場合の郵便代など、細かな実費が数百円〜1,000円程度かかります。

司法書士報酬の相場

司法書士の報酬は自由化されており、金額は事務所により異なります。一般的な抵当権抹消（住宅1件程度・特に複雑な事情なし）であれば、おおむね1万円〜2万円前後を目安とする事務所が多いようです。

ただし、次のような場合は手続きが増えるため、報酬も加算されるのが通常です。

• 登記上の住所・氏名が現在と異なり、前提として変更登記が必要な場合
• 所有者が亡くなっており、相続登記とあわせて行う場合
• 不動産の数が多い場合や、完済書類を紛失している場合

金額は事案によって変わりますので、依頼を検討される際は、ご自身の状況を伝えたうえで実費込みの総額を見積もりで確認することをお勧めいたします。

自分でやる場合と司法書士に依頼する場合の費用比較

土地1筆・建物1棟の一戸建て（住所変更などの前提手続きなし）を例に、費用の目安を比較してみましょう。

項目	自分で手続き	司法書士に依頼
登録免許税	2,000円	2,000円
登記事項証明書等の実費	1,000〜2,000円程度	1,000〜2,000円程度
司法書士報酬	0円	1万〜2万円前後（事務所により異なる）
合計の目安	3,000〜5,000円程度	1万5,000円〜2万5,000円程度
手間・時間	書類確認・申請書作成・法務局とのやり取りを全て自分で行う	書類を渡した後はほぼお任せ

ご覧のとおり、差額は司法書士報酬の1万〜2万円前後です。時間に余裕があり、平日に法務局とやり取りできる方であれば、ご自身で手続きすることは十分可能ですし、それで問題ないケースも多くあります。この点は正直にお伝えしておきます。

自分で手続きする場合の流れ

1. ローン完済後、金融機関から書類一式（解除証書などの登記原因証明情報、登記識別情報または登記済証、委任状など）を受け取る
2. 抵当権抹消登記の申請書を作成する（様式と記載例は法務局「不動産登記の申請書様式について」で公開されています）
3. 不動産の所在地を管轄する法務局に申請する（窓口・郵送のほか、オンライン申請も可能）
4. 登記完了後、登記事項証明書を取得して抵当権が抹消されたことを確認する

書類に不備があった場合は、法務局からの連絡を受けて補正（修正）する必要があります。平日の日中に対応できる時間を確保できるかが、ご自身でやるかどうかの現実的な分かれ目です。

金融機関から受け取る書類の中身

完済時に金融機関から渡される書類は、おおむね次のとおりです。名称は金融機関によって多少異なります。

• 登記原因証明情報（解除証書・弁済証書・放棄証書など）：抵当権が消滅した事実を証明する書類
• 登記識別情報通知または登記済証：抵当権設定時に金融機関へ交付されたもの
• 金融機関の委任状：抹消登記の申請を所有者側に委任する書類
• 会社法人等番号の案内：金融機関の資格証明に代わる情報

このうち登記識別情報（登記済証）は再発行されない書類です。また、委任状などに金融機関の代表者名が記載されている場合、時間が経つと代表者の交代により書類の取り直しが必要になることがあります。受け取った書類一式は封筒ごと保管し、できるだけ早く手続きするのが安全です。

依頼する場合は「総額」を確認する

司法書士に依頼する場合、広告などで目にする報酬額が「報酬部分のみ」なのか「登録免許税などの実費込みの総額」なのかは、事務所によって表示がまちまちです。金額だけで比較せず、実費と事後の登記事項証明書の取得まで含めた総額を確認してから依頼すると、後から「思ったより高かった」ということを避けられます。

自分で手続きする場合の具体的な流れと必要書類は「抵当権抹消手続きの完全ガイド」で詳しく解説しています。

司法書士への依頼を検討したほうがよいケース

次のような事情がある場合は、手続きが単純な抹消登記だけでは済まないことが多いため、司法書士への依頼を検討する価値があります。

• 登記上の住所・氏名が現在と異なる：抹消の前提として住所・氏名の変更登記が必要です。なお、住所変更登記は2026年4月から義務化されています
• 不動産の所有者が既に亡くなっている：相続登記とあわせて手続きする必要があります
• 売却や生前贈与による名義変更を控えている：抵当権が残ったままでは取引を進められないため、期限から逆算した段取りが必要です
• 完済から年数が経ち、書類を紛失している：登記識別情報（登記済証）は再発行されないため、代わりの手続きが必要になります
• 平日に法務局や金融機関とやり取りする時間が取れない

特に相続が絡むケースでは、相続登記（2024年4月から義務化・正当な理由なく放置すると10万円以下の過料の対象）と抵当権抹消をセットで進めることになります。相続登記にかかる費用の内訳は「相続登記の費用はいくら？登録免許税・報酬・実費の内訳を司法書士が解説」で詳しく解説しています。

また、生前贈与で不動産の名義変更を検討している場合も、抵当権が残っていると手続きや税務の判断に影響します。詳しくは「親から子へ不動産の名義変更｜生前贈与の費用・税金と800万円課税された実例」をご覧ください。

抵当権抹消を放置する3つのリスク

「期限も罰則もないなら、急がなくてもよいのでは」と思われるかもしれません。しかし、放置には次のようなリスクがあります。

1. 売却や融資の場面で手続きが止まる

登記簿に抵当権が残ったままの不動産は、買い手や金融機関から見れば「担保が付いたままの物件」です。実際には完済していても、登記の上ではそれが分かりません。売却や新たな融資の直前になって慌てて抹消することになり、取引のスケジュールに影響することがあります。

2. 時間が経つほど手続きが複雑になる

完済時に金融機関から受け取った書類の一部は、紛失すると再発行されません。また、年月が経つと金融機関の合併・商号変更で書類の追加取得が必要になったり、担保権者と連絡が取れない「いわゆる休眠担保権」の状態になったりすることもあります。そうなると、通常の抹消登記では済まず、裁判所の手続きなどが必要になる場合もあり、費用も手間も大きく膨らみます。

3. 相続人に負担を残す

所有者が抹消しないまま亡くなると、相続人が相続登記とあわせて古い抵当権の抹消まで背負うことになります。当事務所でも、何十年も前の抵当権が残ったままの不動産の相続のご相談は珍しくありません。ご自身の代で消せる登記は、ご自身の代で消しておくことが、ご家族への何よりの引き継ぎになります。

沖縄県で抵当権抹消をする場合の実務ポイント

沖縄県内の不動産の登記は、那覇地方法務局（本局および県内の支局・出張所）が管轄しています。不動産の所在地によって申請先の庁が異なるため、ご自身で申請する場合は管轄の確認から始めてください。

沖縄ならではの事情として、軍用地の存在があります。軍用地は金融機関のローンを利用して購入されることが多く、完済後の抵当権抹消が漏れているケースが見受けられます。軍用地は売買や相続で動くことも多い資産ですので、完済済みの方は一度登記簿を確認しておくことをお勧めします。

また、沖縄のご実家やお持ちの土地について、県外や海外にお住まいのまま手続きしたいというご相談も多くいただきます。抵当権抹消登記は郵送やオンラインでの申請が可能ですし、司法書士に依頼すれば、沖縄まで足を運ぶことなく完了できるケースがほとんどです。

よくある質問

抵当権抹消の費用は誰が負担しますか？

ローンを完済して抹消する場合は、不動産の所有者が負担するのが一般的です。ローンが残っている不動産を売却する場合は、引き渡しまでに抵当権を抹消する義務を負う売主側が負担するのが通常です。

いずれの場合も法律で負担者が固定されているわけではありませんが、実務上はこのような取り扱いが定着しています。

金融機関から紹介された司法書士に依頼しなければいけませんか？

いいえ、依頼先の司法書士は自由に選べます。金融機関の紹介はあくまで案内の一つであり、義務ではありません。

紹介先に依頼する場合も、ご自身で探す場合も、報酬と実費を含めた総額を確認して比較すれば十分です。金額だけでなく、住所変更や相続など付随する手続きまで相談できるかも判断材料になります。

完済から何年も経っていますが、今からでも手続きできますか？

可能です。抵当権抹消登記に申請期限はありませんので、何年前の完済であっても手続きできます。

ただし、前述のとおり、書類の紛失や金融機関の合併などで必要書類の再取得・代替手続きが必要になっている可能性があります。書類が揃っているか不安な場合は、お手元の書類一式を持って早めに専門家に相談されることをお勧めします。

マンションの場合、費用は高くなりますか？

敷地権付きマンションの場合、登録免許税は「専有部分1件＋敷地の筆数」で計算します。敷地が1筆なら一戸建てと同じ2,000円ですが、開発の経緯などで敷地が複数の筆に分かれているマンションでは、その分だけ登録免許税が増えます。

ご自身のマンションの敷地が何筆あるかは、登記事項証明書の表題部（敷地権の目的である土地の表示）で確認できます。件数が多い場合でも、前述のとおり同一申請での上限は2万円です。

抵当権抹消の費用は、不動産売却時の経費（譲渡費用）になりますか？

抵当権抹消の費用は、一般に譲渡費用には該当しないものとされています。ただし、税金の取り扱いは個別の事情により異なりますので、確定申告の際は税務署または税理士にご確認ください。

まとめ

抵当権抹消の費用について解説してまいりました。要点を整理いたします。

• 登録免許税は不動産1件につき1,000円。一戸建て（土地1筆・建物1棟）なら2,000円が基本
• 司法書士報酬の目安は1万〜2万円前後。ただし事務所や事案により異なるため、実費込みの総額で確認する
• 自分で手続きすれば実費3,000〜5,000円程度で完了することも可能。平日に動ける方なら十分現実的
• 住所変更・相続・売却予定・書類紛失などの事情があるときは、司法書士への依頼を検討する価値がある
• 放置すると売却時の支障や書類紛失で手続きが複雑化する。完済書類が揃っているうちに済ませるのが原則

抵当権抹消は、それ自体は比較的シンプルな手続きですが、住所変更や相続が絡むと途端に複雑になります。「自分のケースはどちらなのか」を確認するところから始めるのが安心です。

レスター司法書士法人では、窓口を一つにしてワンストップで対応しております。初回のご相談は無料で承っておりますので、ご不安な点やご不明な点がございましたら、どうぞお気軽にご相談ください。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

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