皆様、こんにちは。レスター司法書士法人の日高憲一です。
「引っ越したけれど、不動産の登記の住所ってそのままで大丈夫？」「住所変更登記が義務化されたと聞いたけれど、いつまでに何をすればいいの？」という不安の声を、最近とても多くいただくようになりました。
2026年（令和8年）4月1日から、不動産の所有者の住所・氏名の変更登記が義務化されました。すでに施行済みの制度であり、正当な理由なく放置すると5万円以下の過料の対象になる可能性があります。しかも、義務化より前に引っ越しをした方も対象です。
一方で、「スマート変更登記」という無料のかんたんな手続きをしておけば、法務局が職権で住所変更登記をしてくれる新しい仕組みも同時にスタートしています。正しく知っていれば、必要以上に恐れる制度ではありません。
本日は、住所変更登記の義務化の内容と期限、過料のルール、自分でやる場合の手順と費用、そしてスマート変更登記の使い方について解説いたします。
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住所変更登記の義務化とは？2026年4月1日からスタート済み
結論から申し上げますと、2026年（令和8年）4月1日から、不動産の所有者（所有権の登記名義人）は、住所や氏名・名称に変更があった日から2年以内に変更登記を申請することが義務となりました（不動産登記法第76条の5）。
ポイントは次の3つです。
- 住所・氏名の変更日から2年以内に変更登記の申請が必要
- 正当な理由なく怠ると5万円以下の過料の適用対象になる
- 施行前（2026年4月1日より前）の変更も対象。この場合は2028年（令和10年）3月31日までに登記が必要
制度の詳細は、法務省の住所等変更登記の義務化特設ページおよび住所等変更登記の義務化についてで公表されています。
変更から2年以内に申請する義務
対象になるのは、引っ越しによる住所の変更だけではありません。結婚や離婚などで氏名が変わった場合の「氏名変更登記」、会社であれば商号や本店の変更も含まれます。
起算点は「変更があった日」です。たとえば2026年5月1日に引っ越して住民票を移した方は、2028年5月1日までに住所変更登記を申請する必要があります。
施行前の引っ越しも対象＝2028年3月末が期限
見落とされがちですが、この義務化は施行日より前に住所や氏名を変更していた方にも適用されます。何年前の引っ越しであっても、登記簿上の住所が古いままであれば義務化の対象となり、経過措置として2028年（令和10年）3月31日までに変更登記をする必要があります（民法等の一部を改正する法律・附則第5条第7項）。
「10年前に引っ越したから関係ない」ではなく、「10年前の引っ越しだからこそ期限がもう決まっている」という制度設計になっている点にご注意ください。
過料5万円以下は「いきなり」ではない
正当な理由なく申請を怠った場合、5万円以下の過料の適用対象となります（不動産登記法第164条第2項）。ただし、期限を1日過ぎたら即座に過料が科されるわけではありません。法務省の案内によれば、登記官が義務違反を把握した場合でも、まずは申請をするよう催告が行われ、それでもなお正当な理由なく申請しない場合に裁判所への通知が行われる、という流れが予定されています。
また、「正当な理由」がある場合には過料の対象になりません。たとえば、後述する検索用情報の申出をしたのに法務局側の職権登記がまだ行われていない場合や、行政区画の変更（市町村合併など）で住所表記が変わった場合、ご本人が重病等で手続きできない事情がある場合などが例として挙げられています。個別の事情に応じて判断されますので、不安な方は専門家にご相談ください。
なぜ義務化されたのか｜所有者不明土地問題
背景にあるのは、全国で深刻化している「所有者不明土地」の問題です。登記簿を見ても所有者の現住所が分からず連絡が取れない土地が増え、公共事業や災害復旧、土地取引の妨げになってきました。
その解消のため、2024年4月に相続登記の申請が義務化され、続く第二弾として2026年4月に住所・氏名の変更登記も義務化された、という位置づけです。登記簿の情報を最新に保つことは、所有者ご自身の財産を守ることにも直結します。住所が古いままだと、不動産の売却や住宅ローンの担保設定の際に余計な手続きが必要になり、取引が遅れる原因にもなるからです。
法務局が職権で登記する「スマート変更登記」とは
「2年以内と言われても、引っ越しのたびに登記なんてやっていられない」という方のために、義務化とセットで始まったのが「スマート変更登記」です。あらかじめかんたんな申出をしておけば、その後の住所・氏名の変更は法務局が職権で（＝所有者に代わって）変更登記をしてくれる仕組みで、利用は無料です。
詳しい手順は、法務省のスマート変更登記のご利用方法で案内されています。
個人の方｜「検索用情報の申出」をしておく
個人の場合は、氏名・住所に加えて生年月日などの「検索用情報」をあらかじめ法務局に申し出ておきます。すると、登記官が住民基本台帳ネットワーク（住基ネット）の情報を定期的に照会し、住所や氏名の変更を把握した際に、ご本人の了解（メール等での確認）を得たうえで職権により変更登記を行ってくれます。
検索用情報の申出は2025年（令和7年）4月21日から受付が始まっており、次の特徴があります（法務省・検索用情報の申出について）。
- Webブラウザ上の「かんたん登記申請」からオンラインで手続き可能（書面での申出も可）
- 添付書類は多くの場合、運転免許証やマイナンバーカード等の写しのみ
- 登録免許税などの費用はかからない（無料）
2026年4月1日以降に新たに不動産を取得して所有権の登記をする場合は、原則として検索用情報の申出も同時に行う仕組みになっています。すでに不動産をお持ちの方は、ご自身で申出をしない限りスマート変更登記の対象にならないため、早めの申出をおすすめします。
法人の方｜会社法人等番号で自動連携
法人の場合は、不動産登記に会社法人等番号が登記されていれば、商業・法人登記のシステムと連携して、本店移転や商号変更の情報が不動産登記側にも反映され、職権で変更登記が行われます。個人のような事前のメール確認は不要です。
スマート変更登記の注意点
便利な仕組みですが、注意点もあります。
- 海外に居住する個人の方は対象外（住基ネットに情報がないため）。会社法人等番号のない法人も対象外です
- 職権登記が行われるタイミングは法務局側の照会サイクルによるため、希望する時期にすぐ変更されるとは限りません。売却や融資などで急いで住所変更登記が必要な場合は、従来どおりご自身（または司法書士）による申請が必要です
- 申出内容と住基ネット情報が一致しない場合（旧姓併記や文字の相違など）は、確認に時間がかかることがあります
住所変更登記を自分でやる手順
住所変更登記は、相続登記などと比べると必要書類が少なく、ご自身で申請しやすい登記です。法務局の住所変更登記・氏名変更登記の申請手続のご案内に様式と記載例が公開されています。流れは次のとおりです。
STEP1｜登記記録の現状を確認する
まず、登記事項証明書（登記簿謄本）や権利証・登記識別情報通知などで、登記簿上の住所がいつ時点のどの住所になっているかを確認します。オンラインの「登記情報提供サービス」でも確認できます。ここで「何回引っ越しを挟んでいるか」を把握することが、次の書類集めの出発点になります。
STEP2｜住民票などの必要書類を取得する
基本の添付書類は、登記簿上の住所から現在の住所までの「つながり」を証明できる書類です。引っ越しが1回であれば、前住所の記載がある住民票の写し1通で足りるのが通常です。複数回引っ越している場合は、住民票の除票や戸籍の附票の写しなどで住所の変遷をつなげます。
注意したいのは、住民票の除票や戸籍の附票には保存期間があり、古い引っ越しの記録が廃棄されてつながりを証明できないケースがあることです。この場合は上申書などの追加書類が必要になることがあり、手続きの難易度が一気に上がります。つながりが証明できない場合は、司法書士へのご相談をおすすめします。
STEP3｜申請書を作成し、管轄法務局へ提出する
法務局ホームページの様式に沿って登記申請書を作成し、登録免許税額分の収入印紙を貼って、不動産の所在地を管轄する法務局に提出します。提出方法は窓口持参・郵送・オンラインの3通りです。沖縄県内の不動産であれば、那覇地方法務局またはその支局・出張所が管轄になります。
オンライン申請（かんたん登記申請）も利用できる
住所変更登記は、Webブラウザで手続きできる「かんたん登記申請」によるオンライン申請にも対応しています（法務局・住所変更登記のオンライン申請のご案内）。マイナンバーカードによる電子署名を使えば、法務局に出向かずに申請まで完結でき、平日に時間が取りにくい方には有力な選択肢です。
住所変更登記にかかる費用
登録免許税は不動産1件につき1,000円
住所変更登記の登録免許税は、不動産（土地または建物）1物件につき1,000円です。たとえば土地1筆と建物1棟をお持ちなら合計2,000円、マンション（敷地権付き区分建物）の場合は敷地の筆数によって変わります。金額は法務局の申請案内（住所変更登記の申請手続のご案内・一戸建て編（PDF））に明記されています。
書類の取得費用
住民票の写しや戸籍の附票の写しの取得に、1通あたり数百円程度の手数料がかかります（市区町村により異なります）。登記事項証明書を取得して現状確認する場合は、1通600円（オンライン請求・郵送受取なら500円）です。
司法書士に依頼する場合の報酬
司法書士に依頼する場合の報酬は事務所により異なりますが、シンプルな住所変更登記であれば、実費とは別におおむね1万円台からが一つの目安とされています。ただし、不動産の数が多い場合や、住所のつながりを証明する書類の収集・上申書の作成が必要な場合は、その分の費用が加わるのが一般的です。
当法人でも、ご事情をうかがったうえでお見積りを提示しております。初回のご相談は無料ですので、「自分の場合はいくらかかるのか」を確認する目的でも、お気軽にご利用ください。
相続登記の義務化との関係を整理
「相続登記の義務化と何が違うの？」というご質問もよくいただきます。両者は、所有者不明土地の解消という同じ目的から生まれた別の制度です。
- 相続登記の義務化（2024年4月1日施行）：相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請。違反は10万円以下の過料の対象
- 住所等変更登記の義務化（2026年4月1日施行）：住所・氏名の変更から2年以内に申請。違反は5万円以下の過料の対象
なお、相続登記をする場合、亡くなった方（被相続人）の登記簿上の住所が古いままでも、住所変更登記を先にやり直す必要は原則ないとされています。ただし、登記簿上の住所と死亡時の住所が異なる場合には、住所の変遷を証明する書類が相続登記の添付書類として必要になります。生前に住所変更登記を放置していると、そのツケが相続手続きの際に書類収集の負担として現れるわけです。ご自身の代で登記簿をきれいにしておくことは、ご家族への何よりの引き継ぎ準備になります。
相続登記の義務化の詳細は、こちらの記事で解説しています。あわせてご覧ください。
沖縄の不動産で特に注意したいケース
沖縄で登記のご相談を受けていると、住所変更登記の義務化の影響を強く受けやすい、沖縄ならではのパターンがあります。
県外に転居した方が持つ「沖縄の実家」
進学や就職を機に県外へ移り、沖縄の実家やその敷地を名義のまま持ち続けている方は少なくありません。この場合、登記簿上の住所は沖縄時代のまま、現住所は県外というズレが典型的に生じます。県外・県内を問わず引っ越しの回数が多いほど住所のつながり証明は難しくなるため、義務化の期限（過去の変更分は2028年3月末）を待たず、早めに手を付けることをおすすめします。
軍用地の住所変更漏れ
沖縄特有の資産である軍用地は、「持っていることを意識する機会が少ない」不動産の代表格です。日常的に使う土地ではないため、引っ越しをしても登記の住所変更が後回しになりやすく、代替わりや売却の場面になって初めて住所のズレが発覚するケースがよくあります。軍用地も当然に義務化の対象ですので、借地料の振込先変更だけでなく、登記簿上の住所もあわせてご確認ください。
海外在住の所有者はスマート変更登記が使えない
沖縄は海外移住者・海外赴任者が多い土地柄ですが、前述のとおり海外に居住する個人の方は住基ネットに情報がないため、スマート変更登記の対象外です。海外在住のまま沖縄の不動産をお持ちの方は、ご自身での申請（または司法書士への依頼）が唯一の選択肢になります。海外在住者の登記手続きは書類の準備が特殊になりますので、専門家への相談を強くおすすめします。
よくある質問
住所変更登記は自分でもできますか？
できます。引っ越しが1回で、住民票1通で住所のつながりを証明できるようなシンプルなケースであれば、費用も登録免許税（不動産1件1,000円）と書類取得費程度で済み、ご自身での申請に向いています。
一方、引っ越しを何度も重ねている場合、住民票の除票などの保存期間が過ぎて書類がそろわない場合、海外在住の場合などは難易度が上がります。ご自身で進めてみて行き詰まったら、その時点でご相談いただく形でも問題ありません。
期限を過ぎたら、すぐに過料5万円を払うことになりますか？
いいえ、期限経過後すぐに過料が科されるわけではありません。まず登記官からの催告があり、それでも正当な理由なく申請しない場合に、裁判所への通知を経て過料が判断される流れです。また、正当な理由（検索用情報の申出済みで職権登記待ち、行政区画の変更、重病等）がある場合は過料の対象になりません。とはいえ、放置してよいことは一つもありませんので、気づいた時点で早めに動くのが得策です。
結婚して姓が変わった場合も対象ですか？
対象です。義務化されたのは住所の変更だけでなく、氏名（法人の場合は名称）の変更登記も含まれます。婚姻・離婚・養子縁組などで氏名が変わった場合も、変更日から2年以内に氏名変更登記の申請が必要です。氏名変更の場合は、戸籍全部事項証明書と住民票の写しなどが添付書類になります。
検索用情報の申出をしておけば、もう何もしなくてよいのですか？
基本的には、申出後の住所・氏名の変更は法務局の職権登記に委ねることができ、職権登記を待っている間に期限が来ても義務違反には問われないとされています。ただし、職権登記はすぐに行われるとは限らないため、不動産の売却や担保設定を控えていて急いで登記簿を現住所にそろえたい場合は、従来どおりの申請が必要です。目的に応じて使い分けましょう。
まとめ
住所変更登記の義務化について解説してまいりました。要点を整理いたします。
- 2026年4月1日から住所・氏名の変更登記が義務化。変更日から2年以内の申請が必要で、正当な理由なく怠ると5万円以下の過料の対象
- 施行前の引っ越し・改姓も対象。過去の変更分は2028年3月31日までに登記が必要
- 「検索用情報の申出」をしておけば、法務局が職権で変更登記をする「スマート変更登記」が無料で利用できる（海外在住の個人は対象外）
- 自分でやる場合の費用は登録免許税・不動産1件につき1,000円＋書類取得費。オンライン申請にも対応
- 引っ越し回数が多い・書類の保存期間切れ・海外在住などのケースは難易度が高く、司法書士への依頼が現実的
登記簿上の住所を最新に保つことは、過料を避けるためだけでなく、将来の売却・相続をスムーズにするための資産管理そのものです。「うちの登記、住所どうなっていたかな？」と思われた方は、まず登記簿の確認から始めてみてください。
レスター司法書士法人では、住所変更登記はもちろん、相続登記や売却前の名義整理まで、窓口を一つにしてワンストップで対応しております。初回のご相談は無料で承っておりますので、ご不安な点やご不明な点がございましたら、どうぞお気軽にご相談ください。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。
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この記事の監修者
日高 憲一（レスター司法書士法人 代表社員司法書士）
沖縄県名護市出身。那覇市壺川で開業以来、相続登記・家族信託・渉外登記・事業承継など沖縄の登記・法務案件を幅広く手がける。実務経験20年・相続案件実績2,000件。
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