成年後見人による不動産売却の手順｜居住用の許可・必要書類・決済までの順番を司法書士が解説

皆様、こんにちは。レスター司法書士法人の日高憲一です。

「母が施設に入ったので、空いた実家を売って費用に充てたい」「父の成年後見人になったが、父名義の土地をどう扱えばよいか分からない」。成年後見が始まった後、不動産の売却は多くのご家族が直面する課題です。

成年後見人には本人の財産を管理する権限がありますが、不動産であれば何でも自由に売れるわけではありません。特にご本人の自宅は、家庭裁判所の許可がなければ売却そのものが無効になります。また、売る理由が「本人のため」でなければ、許可は得られません。

本日は、成年後見人が不動産を売却するときの判断の分かれ目、家庭裁判所の許可が必要な場面、必要書類、そして契約から決済までの順番について解説いたします。

成年後見人は不動産を売れるが、2つの条件がある

結論から申し上げますと、成年後見人は本人に代わって不動産を売却できます。ただし、次の2つを満たす必要があります。

1. 売却が本人の利益のために必要であること
2. 本人の居住用不動産であれば、事前に家庭裁判所の許可を得ること

裁判所の居住用不動産の処分についての許可の手続案内では、家庭裁判所の許可を得ないで処分をした場合、その処分は無効になると明記されています。売買契約を結び、代金を受け取った後で無効になれば、買主にも大きな迷惑がかかります。順番を間違えないことが何より大切です。

「居住用不動産」に当たるかどうかの判断

同じ裁判所の案内では、居住用不動産は、現に住居として使っている場合に限らず、病院や施設に入っていて今は住んでいないが将来住む可能性がある場合や、入所前に住んでいた場合なども含むとされています。

つまり「施設に入ったから、もう自宅ではない」とはならない点にご注意ください。判断の目安を整理すると次のとおりです。

不動産の状況	居住用に当たるか
本人が今住んでいる自宅	当たる
施設入所・入院前に住んでいた自宅（現在は空き家）	当たる
本人が将来戻る可能性のある住まい	当たる
本人が住んだことのない賃貸アパートや更地	通常は当たらない
軍用地など、本人が居住していない土地	通常は当たらない

自宅の敷地と、敷地の隣にある駐車場や畑の扱いなど、判断に迷うケースもあります。迷う場合は、居住用として扱うかどうかを家庭裁判所に事前に相談しておくと、後から問題になるのを防げます。

売却以外にも許可が必要な行為

許可が必要なのは売却だけではありません。裁判所は、抵当権の設定、賃貸借契約の締結・解除、建物の取り壊しなども処分の例として挙げています。「売らずに人に貸す」「古い家を解体する」という場合も、居住用であれば同じく許可の対象になります。

売却できる理由、できない理由

成年後見は本人を守るための制度です。那覇家庭裁判所の成年後見申立ての手引でも、本人の財産は原則として本人のために使われなければならず、親子や夫婦であっても本人の財産を贈与したり貸し付けたりすることは原則として認められないと説明されています。

本人の利益として説明しやすい理由

• 施設の入居費用や医療費を支払うための資金が足りない
• 空き家の固定資産税や修繕費が本人の収支を圧迫している
• 建物の老朽化が進み、管理できないまま放置すると危険がある

本人の利益とはいえない理由

• 将来の相続税を減らすため、相続対策として現金化したい
• 売却代金を子や孫の住宅資金、生活費の援助に回したい
• 親族に相場より安く譲りたい
• 管理が面倒なので、とにかく早く手放したい

ご家族にとっては合理的な理由でも、本人の財産を減らしたり、本人以外の人の利益になったりする売却は認められません。「本人の生活を支えるために、なぜ今この不動産を売る必要があるのか」を、収支の数字で説明できるかどうかが分かれ目になります。

売却できる人｜後見人・保佐人・補助人・任意後見人

• 成年後見人：財産に関する包括的な代理権があるため、売却の代理ができます
• 保佐人・補助人：不動産を処分する代理権が家庭裁判所から付与されている場合に限り、売却の代理と許可の申立てができます
• 任意後見人：任意後見契約の代理権目録に不動産の処分が含まれていることが前提です。進め方は任意後見監督人に事前に相談してください

居住用不動産を売却する手順と決済の順番

居住用不動産の場合、一般的には次の順番で進みます。

1. 売却が必要な事情を家庭裁判所に事前に連絡する（監督人がいれば監督人にも相談する）
2. 不動産業者に査定を依頼し、売却価格の根拠をそろえる
3. 買主と条件を交渉し、売買契約書の案を作る
4. 取引が成立する一歩手前の段階で、許可の申立てをする
5. 許可の審判を受けてから、契約の効力を確定させる
6. 決済日に代金を受け取り、所有権移転登記を申請する
7. 売却代金を本人名義の口座で管理し、家庭裁判所に報告する

大阪家庭裁判所の居住用不動産処分許可の申立てについてでは、事前に家庭裁判所へ連絡したうえで取引の交渉を始め、取引が成立する一歩前の段階で申し立てること、審理には期間を要するので決済日は余裕を持って設定することが案内されています。申立先の裁判所によって運用が異なる部分もありますので、事前連絡の段階で確認しておくと安心です。

許可前に契約する場合は「条件付き」にする

買主を確保するために許可の前に契約書を取り交わす場合は、「家庭裁判所の許可を得られたときに効力が生じる」という停止条件を付けておくのが実務上の安全策です。あわせて、許可が得られなかったときは契約が白紙に戻り、手付金を返還し、違約金も発生しないことを明記しておきます。

ここを曖昧にしたまま決済日を先に決めてしまうと、許可が間に合わない、あるいは許可が出ないときに本人が違約金を負うおそれがあります。不動産業者にも、成年後見人による売却であることを最初に伝えておきましょう。

居住用不動産処分許可の申立てに必要な書類

申立先は、後見開始の審判をした家庭裁判所です。費用は収入印紙800円分と郵便切手（額は裁判所ごとに異なります）です。前掲の裁判所の案内と大阪家庭裁判所の資料をもとに、売却の場合の書類を整理します。

書類	ポイント
申立書	処分が必要な事情を具体的に書く
処分の必要性を示す資料	施設費用の見積り、収支の資料など
不動産の登記事項証明書	既に提出済みで変更がなければ不要とする裁判所もある
固定資産評価証明書	価格の妥当性を見る材料になる
売買契約書の案	停止条件や白紙解除の条項を確認
不動産業者の査定書	査定より低く売る場合は理由の説明書も求められる
監督人の意見書	成年後見監督人等がいる場合
本人の戸籍謄本・住民票	戸籍や住所に変更がある場合

査定書は1社分だけでなく、複数の業者から取っておくと価格の相当性を説明しやすくなります。

居住用でない不動産を売却するとき

居住用でない不動産の売却には、家庭裁判所の許可は法律上求められていません。ただし、自由に売れるという意味ではありません。本人のために必要な売却であること、価格が相当であることは同じく求められます。

成年後見監督人が選任されている場合は、民法第864条により、不動産の売買について監督人の同意が必要です。また、本人の財産状況に大きな変動がある場合は家庭裁判所への報告が求められますので、売却前に家庭裁判所へ相談しておくのが確実です。

親族や後見人自身が買主になる場合

成年後見人自身が本人の不動産を買う場合、後見人は売主（本人）の代理人と買主を兼ねることになり、利益が相反します。この場合は、家庭裁判所に特別代理人の選任を申し立て、特別代理人が本人を代理します（後見監督人がいる場合は監督人が本人を代理します）。

買主が親族であることだけで直ちに利益相反になるわけではありませんが、後見人自身にも利益が生じる取引などでは個別の確認が必要です。また、身内への売却は価格の相当性を特に厳しく見られると考えておくべきです。相場より安く売る合理的な理由がない限り、査定額を基準にした価格設定が前提になります。

決済と登記で気をつけること

所有権移転登記では、売主側の書類として、成年後見人であることを証する後見登記の登記事項証明書や、居住用不動産であれば家庭裁判所の許可の審判書などを用意します。司法書士は、決済の前にこれらの書類と登記簿の内容を照合します。

• 登記簿上の本人の住所・氏名が、現在の住民票と一致しているか
• 許可の審判書に記載された不動産と、売却する不動産が一致しているか
• 抵当権などの担保が残っていないか
• 売却代金の振込先が本人名義の口座になっているか

登記簿の住所が施設入所前の古い住所のままであれば、売却の前提として住所変更登記が必要になります。住所変更登記については住所変更登記の義務化はいつから？期限・過料5万円・スマート変更登記まで司法書士が解説をご覧ください。

なお、売却によって譲渡所得が生じる場合の税金の計算や申告は税理士の領域です。売却前に税理士または所轄の税務署にご確認ください。

沖縄で成年後見人が不動産を売却するとき

許可の申立先は、後見開始の審判をした家庭裁判所です。沖縄で後見が始まった方であれば、那覇家庭裁判所の本庁または沖縄・名護・平良・石垣の各支部のうち、審判をした裁判所に申し立てます。

軍用地をお持ちの場合、軍用地料が本人の生活費の柱になっていることがあります。居住用ではないため許可は不要ですが、定期的な収入を生む財産を手放すことが本人の利益になるのかは、収支予定を見ながら慎重に判断する必要があります。また、ご家族が県外に住んでいる場合は、売却の方針を親族間で共有してから動くと、後の相続の場面での行き違いを防げます。

成年後見制度を見直す改正法は2026年6月に成立しましたが、成年後見に関する部分の施行日は2026年9月時点で決まっていません。今売却を進める場合は現行制度の手続きによります。改正の内容は【2026年成立】成年後見制度の改正で何が変わる？いつから施行かと今の判断を司法書士が解説で整理しています。

よくある質問

成年後見人を付けずに、家族が親の不動産を売ることはできますか？

ご家族というだけで、本人の不動産を売却する権限が生じるわけではありません。本人が契約や委任の内容を理解できない状態で、新たに委任状を作っても解決できません。判断能力が十分な時期に有効な代理権を与えていた場合や信託を設定していた場合は別の検討が必要ですので、既存の契約書も専門家に確認してもらってください。

判断能力が低下した後に売却が必要になった場合は、成年後見の申立てを検討することになります。申立てや開始後の報酬については成年後見の費用はいくら？申立時の実費と毎月の報酬を司法書士が解説で整理しています。

許可が出なかったらどうなりますか？

許可が得られなければ、居住用不動産を売却することはできません。停止条件付きで契約していれば、契約は効力を生じないまま終わります。

売却の必要性や価格の説明が不足していた場合は、資料を補って改めて検討することになります。まずは家庭裁判所との事前相談で、どの点が問題になりそうかを確認しておくことが大切です。

売却代金は家族の生活費に使えますか？

原則として使えません。売却代金は本人の財産であり、本人の生活費や療養費など本人のために使います。ご家族への援助や貸付は、原則として認められません。

売却の手続きは誰に相談すればよいですか？

許可の申立書類の作成と、決済時の所有権移転登記は司法書士が扱う分野です。価格の査定や買主探しは不動産業者、譲渡所得の税金は税理士が担当します。窓口の選び方は成年後見は誰に相談すべき？司法書士・弁護士・行政書士の違いを司法書士が解説もご参照ください。

まとめ

成年後見人による不動産売却について解説してまいりました。要点を整理いたします。

• 成年後見人は不動産を売却できるが、本人の利益のための必要性が前提
• 居住用不動産は家庭裁判所の許可が必要。許可なく処分すると無効。施設入所中の元の自宅も居住用に含まれる
• 相続対策や親族への援助を目的とした売却は認められない
• 許可前に契約する場合は停止条件と白紙解除の条項を入れ、決済日は余裕を持って設定する
• 後見人自身が買主になるときは、特別代理人の選任または後見監督人による代理など、利益相反への対応が必要

成年後見中の不動産売却は、家庭裁判所・不動産業者・買主・税理士と関係者が多く、順番を一つ誤ると手続き全体がやり直しになります。動き出す前に全体の段取りを確認しておくことをお勧めいたします。

レスター司法書士法人では、窓口を一つにしてワンストップで対応しております。初回のご相談は無料で承っておりますので、ご不安な点やご不明な点がございましたら、どうぞお気軽にご相談ください。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

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