# 知らないと損！2026年法改正で不動産売却が不可能になるケース
皆様、こんにちは。レスター司法書士法人の日高憲一です。
「引っ越しのたびに住所変更の手続きをしてきた」「運転免許証も住民票も最新の住所になっている」——そう思っていらっしゃる方は多いのではないでしょうか。でも実は、不動産を売る場面では、それだけでは不十分なのです。
「住所変更はしたはずなのに、なぜ不動産が売れないの？」と驚かれる方が後を絶ちません。そしてこの問題は、2026年の法改正によってさらに重要度が増しています。きちんと対応していなければ、罰金を科される可能性があるだけでなく、売りたいタイミングで不動産が売れないという深刻な事態になりかねないのです。
実際、「今売らなければいけないのに手続きが間に合わない」「相続税の支払い期限が迫っているのに売却できない」——そういったトラブルに発展するケースもあります。住所変更の問題は、一見地味に見えて、非常に大きなリスクをはらんでいます。
本日は、2026年法改正で変わる「不動産の住所変更義務」について、「なぜ売れなくなるのか」「どう対策すればよいのか」を分かりやすく解説いたします。ぜひ最後までお読みください。
「住所変更した」のに不動産が売れない理由
「住所変更はもう済んでいる」と思っていらっしゃる方がほとんどだと思います。しかし不動産の売却においては、その「住所変更」の内容が問題になります。理由は以下の2つです。
- 不動産には「専用の証明書」があり、別途変更手続きが必要だから
- 不動産取引では「住所」が本人確認の最重要項目だから
それぞれ解説します。
1. 不動産には「専用の証明書」があり、別途変更手続きが必要だから
皆さんが「住所変更をした」と認識しているのは、おそらく以下の2つではないでしょうか。
- 運転免許証の住所変更（警察署・運転免許センター）
- 住民票の異動届（市区町村役場）
もちろんこれらは必要な手続きです。しかし不動産を売却するためには、もう一つ別の住所変更が必要です。
それが、法務局（ほうむきょく）（国が管轄する登記専門の役所）に登録されている登記事項証明書（とうきじこうしょうめいしょ）（不動産の所有者や住所などが記載された公式の証明書）の住所変更です。
重要なのは、市区町村役場で住所変更をしても、法務局の記録は自動的に更新されないという点です。法務局に登録されている住所は、自分で手続きをしなければ一切変わりません。多くの方がここを勘違いされています。
2. 不動産取引では「住所」が本人確認の最重要項目だから
一般的なビジネスや契約の場では、本人確認といえば「氏名と生年月日」が使われることが多いですよね。しかし不動産取引の現場では少し違います。
不動産取引における本人特定は「氏名と住所」の2点セットで行われます。
つまり、法務局に登録されている住所と、現在の住民票の住所と、売買契約書に記載する住所——これらがすべて一致していなければ、「本人である」と認められないのです。
最近、不動産詐欺をテーマにした映画が話題になりましたよね。ああした成りすまし被害を防ぐため、取引の現場では住所の一致確認が非常に厳格に行われています。住所が1つでもずれていると、代金の支払いも受けられないという事態になります。
住所変更が複雑になるケース
「引っ越し時に変更すればいいだけでは？」と思われるかもしれません。しかし実際にはそう簡単ではないケースも多くあります。住所変更が複雑になる主な場面は以下の3つです。
- 長年にわたって住所変更を放置していた場合
- 結婚・離婚などで氏名が変わっている場合
- 市町村合併や住居表示の変更があった場合
それぞれ見ていきましょう。
1. 長年にわたって住所変更を放置していた場合
例えば、30年前から一度も法務局への住所変更手続きをしていないとします。その30年間に何度か引っ越しをしていれば、30年前の登録住所から現在の住所まで、すべての「つながり」を証明しなければなりません。
「住民票を見れば前の住所が分かるのでは？」と思われるかもしれませんが、住民票に記載されているのは直前の住所だけです。30年間に10回引っ越ししていた場合、住民票だけでは追いきれません。
そこで必要になるのが戸籍の附票（こせきのふひょう）（戸籍に紐づいた住所の履歴が記録されている書類）です。ただし、この戸籍の附票も古いものは保存期間が切れていたり、転籍（本籍地の移動）によって別の役所で管理されていたりすることがあります。
一つひとつ遡って調べる必要があるため、1〜2ヶ月かかるケースも珍しくありません。売却を急いでいるのに手続きが間に合わない——そうなると、相続税の支払い期限にも影響が出てしまいます。
2. 結婚・離婚などで氏名が変わっている場合
住所の変更だけでなく、氏名の変更も法務局への届け出が必要です。
女性の場合、結婚・離婚のたびに氏名が変わることがあります。法務局に登録されている名義が旧姓のままであれば、やはり不動産の売却はできません。現在の氏名と登録上の氏名を一致させる手続きが必要です。
3. 市町村合併や住居表示の変更があった場合
「自分は引っ越しをしていないのに、住所が変わっている」というケースもあります。
- A町とB町が合併してC市になった（市町村合併）
- 「○○番地」が「○丁目○番○号」に変更された（住居表示の実施）
これらは自分の意思とは関係なく住所が変わってしまうケースです。しかし法務局の登録は自動更新されませんので、自分で変更手続きをしなければ不動産は売れません。
「同じ場所に住んでいて、自分は何もしていないのに」と思われるかもしれませんが、これも対象になりますのでご注意ください。
2026年法改正で何が変わるのか
2026年の法改正により、これまで「推奨」だった法務局への住所・氏名変更の届け出が、義務化されます。ポイントは以下の2つです。
- 変更を怠った場合にペナルティ（罰金）が科される
- 法務局が「職権」で自動変更してくれる新制度がスタートする
それぞれ確認しましょう。
1. 変更を怠った場合にペナルティ（罰金）が科される
自分の都合で住所変更や氏名変更があったにもかかわらず、法務局への届け出を怠った場合、5万円程度の罰金が科される可能性があります。
ただし、罰金よりも怖いのは「不動産が売れなくなること」です。売却できないことで資金計画が崩れ、相続税の支払いにも影響が出る——そちらのリスクの方がはるかに深刻です。
2. 法務局が「職権」で自動変更してくれる新制度（スマート登記）がスタートする
一方で、義務化に合わせて便利な新制度も始まります。自分のメールアドレスを法務局に登録しておくと、住所変更があった際に法務局が自動的に登記上の住所を変更してくれるというものです（通称「スマート登記」などと呼ばれています）。
ただし、この制度には注意点があります。
- メールでのやり取りが前提のため、高齢の方（70〜80代の親御さんなど）には対応が難しい場合がある
- 運用が始まったばかりで、現場での対応がまだ十分に整っていない
- 法務局の担当者もこの手続きに慣れていないケースがある
制度としては便利ですが、現時点では「完全に任せられる」という段階ではないというのが正直なところです。
今すぐできる対策
では、具体的にどう対応すればよいのでしょうか。対策は以下の流れで進めてください。
- 登記事項証明書を取り寄せて、現状の住所を確認する
- 住所・氏名にズレがあれば、変更登記の手続きをする
- 複雑なケースは司法書士に相談する
1. 登記事項証明書を取り寄せて、現状の住所を確認する
まず最初のステップは、現在の登記上の住所と氏名を確認することです。お近くの法務局（地方法務局）に行けば、自分の不動産の登記事項証明書を取得できます。
そこに記載されている住所と氏名が、現在の住民票と一致しているかどうかを確認してください。一致していれば問題ありません。ズレがあれば、変更手続きが必要です。
2. 住所・氏名にズレがあれば、変更登記の手続きをする
変更が1回分であれば（住民票1枚で証明できる範囲）、自分で手続きすることも可能です。
ただし、長年にわたって住所変更を放置していたケースや、戸籍の附票を複数取り寄せる必要があるケースは、手続きが複雑になります。
- 通常の変更登記（住民票1枚で対応できる場合）：1〜2万円程度
- 複雑なケース（30年分の住所履歴を遡る場合など）：10万円程度かかる場合もある
3. 複雑なケースは司法書士に相談する
長期間変更していた場合や、市町村合併・住居表示変更が絡むケースは、司法書士に相談されることをお勧めいたします。「この状態で不動産を売れますか？」と聞いてみてください。もし「3ヶ月かかります」と言われたら、売却の予定をその分前倒しで考える必要があります。
「売る予定はまだないから」と思わず、早めに確認しておくことが大切です。いざ売却が必要になったときに慌てないためにも、備えておくことをお勧めいたします。
- 国の罰金より怖いのは「売れぬ家」
- 売りたいタイミングで売れないことが、最大のリスク
- 今すぐ登記事項証明書を確認するところから始めましょう
まとめ
本日の内容を整理します。
- 市区町村の住所変更と、法務局の登記上の住所変更は別物。運転免許証・住民票を変えただけでは、不動産は売れない
- 不動産取引では「氏名＋住所」が本人確認の基本。法務局の登録住所と現在の住所が一致しないと取引ができない
- 2026年の法改正で変更届け出が義務化。怠ると罰金（5万円程度）の可能性がある
- 法務局が自動変更してくれる新制度（スマート登記）も始まったが、現時点では運用が十分でないため、自分で手続きすることを推奨
- まずは法務局で登記事項証明書を取り寄せ、住所・氏名の現状を確認することから始める
「売る予定がまだない」という方も、ぜひ一度、現在の登記上の住所を確認してみてください。早めの対応が、いざというときの安心につながります。
ご不安な点やご不明な点がございましたら、どうぞお気軽にレスター司法書士法人にご相談ください。
本記事の内容は、YouTube動画『知らないと損！2026年法改正で不動産売却が不可能になるケース』でも解説しています。ぜひあわせてご覧ください。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。
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この記事の監修者
日高 憲一（レスター司法書士法人 代表社員司法書士）
沖縄県名護市出身。那覇市壺川で開業以来、相続登記・家族信託・渉外登記・事業承継など沖縄の登記・法務案件を幅広く手がける。実務経験20年・相続案件実績2,000件。
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