相続の実家じまいタイミングは？司法書士が解説する5つのステップ

「実家をどうするか」

これは今、多くのご家族が直面している深刻な問題ではないでしょうか。

親御様が高齢になり、施設への入居や同居を考える時、実家をそのままにしておくべきか、売却するべきか、それとも解体するべきか。判断に迷われる方は少なくありません。

特に地方にお住まいだった親御様の実家の場合、都会に出ている子供たちにとって、管理や手続きは想像以上に大変です。

思い出の詰まった実家を手放すことへの心理的な抵抗もあれば、空き家として放置することのリスクもあります。

さらに、相続が発生した際には、兄弟姉妹間で意見が分かれ、トラブルに発展することも珍しくありません。

本日は、「実家じまい」をテーマに、そのタイミングや家族で話し合うべきポイント、専門家としての視点から注意すべき点について解説いたします。

▶ あわせて確認：相続登記の費用はいくら？内訳と司法書士報酬の相場／沖縄で相続の相談はどこにする？相談先の使い分けと流れ

実家じまいとは何か

「実家じまい」という言葉を初めて聞く方もいらっしゃるかもしれません。これは、親御様が住んでいた実家を畳む、つまり売却したり解体したりすることを指します。

団塊の世代の方々が80代を迎え、その子供世代が50代になっている今、実家をどうするかという問題が全国的に顕在化しています。

実家には以下のような要素が複雑に絡み合っています：

• 家族の思い出：仏壇、お正月や法事など家族が集まる場所
• 親御様の想い：「この家で最期を迎えたい」という強い思い入れ
• 物理的な管理の困難さ：子供たちは都会に住んでいて、頻繁に実家を訪れることができない
• 経済的な問題：地方の実家は資産価値が低く、売却も困難

想像してみてください。夫婦で一緒に過ごした家、子供たちが育った家、そこで最期を迎えたいと願う親御様の気持ちはよく理解できますよね。

一方で、遠方に住む家族にとっては、高齢の親が一人で住み続けることへの心配も尽きません。

空き家として放置することのリスク

「実家を手放すのは難しいから、とりあえずそのままにしておこう」とお考えになる方もいらっしゃるかもしれません。しかし、空き家として放置することには、想像以上のリスクがあります。

空き家が抱える具体的な問題

責任問題の深刻さ

空き家が原因で第三者に被害が及んだ場合、所有者が責任を負うことになります。

実際に私が担当した案件では、アメリカに在住されている依頼者様のもとに、日本の行政から「実家が倒壊の危険がある」と連絡が入りました。海外に住んでいながら、日本の実家の管理責任を問われる——これは決して他人事ではありません。

地方に実家をお持ちの方、特に都会にお住まいの方にとって、定期的な管理は非常に困難です。しかし、放置することで取り返しのつかない事態を招く可能性があることを、ぜひご認識ください。

実家じまいを阻む心理的なハードル

実家じまいが進まない大きな理由の一つに、心理的なハードルがあります。

親御様の想い

「私はこの家で死にたい。施設には行きたくない」——これは多くの高齢者の方が抱く率直な想いです。

• お父様・お母様と一緒に過ごした思い出の場所
• 子供たちがここで育った
• この家で人生を終えることが自分の願い

こうした想いは、決して軽んじられるべきものではありません。

家族の想い

一方で、家族の側には別の悩みがあります：

• 一人暮らしの親を心配する気持ち
• 施設やワンルームマンションへの住み替えを提案したい
• でも、親の想いを無視することもできない

長男が小さかった頃の服、靴、おもちゃ——実家にはそうした思い出の品々が残っていることも多く、簡単に処分できないというのが現実ですよね。

専門家の視点

正直に申し上げると、専門家の立場からは業者に依頼して一括で処分することをお勧めするケースが多くあります。厳しい意見に聞こえるかもしれませんが、感情的なつながりが強すぎると、必要な判断ができなくなることもあるためです。

ただし、これはあくまで選択肢の一つです。ご家族の状況や想いによって、最適な方法は異なります。

相続で揉めないために知っておくべきこと

実家じまいのタイミングで最も注意が必要なのが、相続の問題です。

相続発生時の典型的なトラブル

親御様が亡くなった際、子供たちの間で意見が分かれることがよくあります：

• 長男：「実家は売却した方がいい」
• 次男：「売らずに残しておくべきだ」
• 長女：「私が住みたい」

このように、相続人それぞれの立場や考え方によって意見が対立し、話し合いが難航するケースは少なくありません。

売却時の税制優遇措置

もし売却をお考えの場合、相続発生から3か月以内に売却すると税制上の優遇措置を受けられるケースがあります。

ただし、この3か月という期間は意外と短く、あっという間に過ぎてしまいます。特に地方の不動産は買い手を見つけるのに時間がかかることが多いため、事前の準備が重要です。

親が元気なうちに話し合うことの重要性

相続後に家族間で揉めないためには、親御様が元気なうちに、家族全員で話し合っておくことが何よりも大切です。

• 実家をどうするか
• 誰が管理するか
• 売却するならどのタイミングか
• 思い出の品をどう整理するか

こうした話題は切り出しにくいかもしれませんが、みんなが話せるうちに整理しておくことで、将来のトラブルを防ぐことができます。

実家じまいに関わる専門家と費用

実家じまいを進めるには、多くの専門家の協力が必要になります。そして、想像以上に費用がかかることも理解しておく必要があります。

関わる専門家と手続き

解体費用の落とし穴

建物を解体する場合、費用は決して安くありません。さらに注意が必要なのがアスベスト問題です。

アスベスト（石綿）は、かつて国が認めていた建築資材ですが、現在は健康被害が明らかになっています。もし実家の建材にアスベストが使われていた場合、通常の解体費用の約3倍もの費用がかかることがあります。

経済的な現実

多くの場合、地方の実家は資産価値が低いのが現実です。

• 売却してもわずかな金額にしかならない
• 一方で、解体費用や各種手続き費用は確実にかかる
• 結果として、持ち出しになるケースも少なくない

「お金がかかるだけで、利益が出ない」——これが、実家じまいがなかなか進まない経済的な理由の一つです。

実家じまいを進めるための5つのステップ

それでは、実家じまいを円滑に進めるためには、どのようなステップを踏めばよいのでしょうか。

1. 家族全員で問題意識を共有する

まず、何が問題なのかを家族全員で共有することが出発点です。

• 空き家のリスク
• 管理の困難さ
• 経済的な負担
• 相続時のトラブルの可能性

親御様を含めて、現実的な問題点をオープンに話し合いましょう。

2. 親御様の想いをしっかり聴く

親御様が実家に対してどのような想いを持っているのか、じっくりと耳を傾けてください。

「この家で最期を迎えたい」という想いには、それぞれの人生の重みがあります。その想いを尊重しながら、現実的な解決策を一緒に探る姿勢が大切です。

3. 選択肢を整理する

実家じまいには、いくつかの選択肢があります：

• 売却：買い手が見つかれば、維持費の負担から解放される
• 解体して更地に：建物がない方が売れやすいケースもある
• 賃貸に出す：収益化できる可能性がある（管理が必要）
• 誰かが住む：家族の誰かが実家に住む
• 空き家バンクに登録：自治体の支援制度を活用する

それぞれのメリット・デメリットを整理し、ご家族の状況に合った選択肢を検討しましょう。

4. タイミングを見極める

実家じまいには、適切なタイミングがあります：

• 親御様が施設に入居するタイミング
• 相続発生後の3か月以内（税制優遇のため）
• 建物が大きく劣化する前

先延ばしにするほど、選択肢が狭まり、費用も増える可能性があります。

5. 専門家に相談する

実家じまいは、法律・税金・不動産など、多岐にわたる専門知識が必要です。ご家族だけで抱え込まず、早めに専門家にご相談されることをお勧めいたします。

司法書士は、相続登記や名義変更などの手続きはもちろん、関連する専門家（不動産業者、解体業者、税理士など）との橋渡し役としても機能いたします。ワンストップでご案内できる体制を整えている事務所も多くありますので、まずはご相談されてみてはいかがでしょうか。

実家じまいにかかる費用の相場と内訳

実家じまいを検討される方が最も気にされるのが費用です。実家じまいの費用は「片付け」「建物の処分」「不動産の手続き」の3つに大きく分かれます。どこまでを業者に依頼するか、建物を解体するかどうかで総額は大きく変わります。

費用の全体像

項目	おおよその目安	備考
家財の片付け・不用品処分	数万円〜数十万円	物量と間取りで大きく変動。自分で進めるほど安くなる
建物の解体	木造で坪あたり3〜5万円程度	立地条件（重機が入りにくい等）で割増あり
不動産売却の諸費用	仲介手数料（売買価格の3%＋6万円＋消費税が上限）など	測量費・契約書の印紙代が必要な場合も
相続登記（名義変更）	登録免許税＝固定資産税評価額×0.4%＋司法書士報酬	名義変更をしないと売却できない

このうち相続登記の費用について詳しくは、以下の記事で内訳を解説しています。

▶ あわせて確認：相続登記の費用はいくら？登録免許税・報酬・実費の内訳を司法書士が解説

費用を抑える4つの方法

1. 自分でできる片付けは先に済ませる——業者の作業量が減れば見積もりも下がります。貴重品や権利証・通帳の捜索は必ずご家族の手で行ってください
2. 複数の業者から相見積もりを取る——片付け・解体とも業者による価格差が大きい分野です
3. 自治体の補助金を確認する——老朽化した空き家の解体費用に補助金を設けている自治体があります。工事の着手前の申請が条件になっていることが多いため、必ず先に確認を
4. 税金の特例を確認する——相続した実家の売却では、要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例（いわゆる空き家特例）があります。建物の建築時期や売却期限などの要件があるため、適用できるかは売却前に確認が必要です

売却のタイミングによって税金が大きく変わった実例は、こちらの記事で紹介しています。

▶ あわせて確認：相続前と相続後の実家売却｜司法書士が教える最適な判断ポイント

司法書士から見た実家じまいの落とし穴

名義が祖父母のままでは売却できない

実務で意外に多いのが、いざ売却しようとしたら「建物や土地の名義が亡くなった祖父母のままだった」というケースです。この場合、売却の前に相続登記（名義変更）を済ませる必要がありますが、世代をまたいだ相続（数次相続）では相続人が10人以上に膨らんでいることもあり、全員の協力を得るのに時間がかかります。

令和6年4月からは相続登記が義務化され、放置には過料の定めも設けられました。実家じまいを考え始めたら、まず「登記名義が誰になっているか」を確認することをおすすめします。

▶ あわせて確認：相続登記の義務化はいつから？過料10万円の実際と2027年3月期限の対処法を司法書士が解説

どうしても手放せない土地は「相続土地国庫帰属制度」という選択肢も

「売ろうにも買い手がつかない」という土地について、令和5年からは、一定の要件を満たせば相続した土地を国に引き取ってもらえる「相続土地国庫帰属制度」が始まっています。審査手数料（土地一筆あたり1万4,000円）のほか、原則20万円からの負担金が必要で、建物が建っているままでは利用できないなどの要件もありますが、「管理しきれない土地を次の世代に残さない」ための選択肢の一つです。

沖縄ならではの注意点——仏壇（トートーメー）の扱い

沖縄の実家じまいでは、家そのものよりも「トートーメー（位牌）や仏壇をどうするか」が最大の論点になることが少なくありません。位牌や仏壇などの祭祀財産は、法律上、通常の相続財産とは別の承継ルールが適用されます。家の処分と一緒に考えるべきテーマですので、詳しくは以下の記事をご覧ください。

▶ あわせて確認：トートーメーとは？沖縄の位牌継承のタブーと相続・祭祀財産の法律を司法書士が解説

実家じまいのよくある質問

費用は誰が負担するのが一般的ですか？

決まったルールはありませんが、実家を相続した（する予定の）方が負担するか、売却代金から精算して残りを分けるのが現実的です。トラブル防止のためには、着手前に兄弟姉妹で「誰が・いくら・どう精算するか」を書面に残しておくことをおすすめします。

親が反対している場合はどうすればよいですか？

親御様がご健在のうちは、実家はあくまで親御様の財産です。売却や解体を無理に進めることはできませんし、進めるべきでもありません。「片付けだけ一緒に始める」「もしもの時にどうしたいかを聞いておく」など、小さな一歩から始めて、お気持ちの整理を待つことが結果的に近道になります。

相続放棄をすれば実家じまいは不要になりますか？

相続放棄をすれば実家を相続すること自体がなくなりますが、預貯金などプラスの財産も一切受け取れなくなります。また、放棄した後も、その家に現に住んでいる（占有している）場合には次の管理者に引き継ぐまでの保存義務が残ることがあります。「ボロボロの実家だけ放棄したい」という都合の良い選択はできないため、慎重な判断が必要です。

▶ あわせて確認：司法書士が警告！相続放棄の罠と後悔しない手続き方法

空き家のまましばらく置いておくのはダメですか？

すぐに結論を出せない場合、一定期間空き家として維持する選択もあり得ます。ただし、固定資産税や維持管理の負担が続くうえ、放置して「特定空家」に指定されると税負担が跳ね上がる可能性があり、火災や倒壊で損害賠償責任を問われるリスクもあります。詳しくは以下の記事で解説しています。

▶ あわせて確認：空き家を放置すると数億の損害賠償に？火災リスクと今すぐできる対策を司法書士が解説

まとめ

実家じまいについて、重要なポイントをまとめます。

実家じまいは、単なる不動産の処分ではありません。家族の歴史や想い出と向き合い、親御様の人生を尊重しながら、現実的な判断をしていく——そんな難しいプロセスです。

だからこそ、一人で、あるいはご家族だけで抱え込まず、専門家の力を借りながら、最善の道を見つけていただきたいと思います。ご不安な点やご不明な点がございましたら、どうぞお気軽にレスター司法書士法人にご相談ください。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

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