夢のマイホームのはずが…住宅ローンに潜む3つの罠とは？現役司法書士が解説

皆様、こんにちは。レスター司法書士法人の日高憲一です。

「夢のマイホーム」という言葉に心躍らせている方は多いのではないでしょうか。

ご家族との新しい生活、自分だけの空間、資産としての価値…。住宅ローンを組んで家を購入することは、人生における大きな決断のひとつですよね。

しかし、その夢のマイホームが、場合によっては「悪魔」に変わってしまうことをご存知でしょうか。

実は、住宅ローンの返済に行き詰まり、最終的に自己破産に至るケースは決して珍しくありません。

司法書士として数多くの住宅ローン相談を受けてきた経験から申し上げますと、多くの方がシミュレーションの甘さや見落としがちな固定費によって、想定外の困難に直面されています。

本日は、住宅ローンに潜む落とし穴と、破綻を防ぐための具体的な対策について解説いたします。これから住宅購入を検討されている方はもちろん、すでにローンを組んでいる方にも、ぜひ最後までお読みいただきたい内容です。

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住宅ローンが「悪魔」になる理由

住宅ローンは一見すると便利な制度に思えます。しかし、その裏には大きなリスクが隠れているのです。なぜ住宅ローンが「悪魔」になり得るのか、その理由は以下の3つです。

1. 借りやすさゆえの油断
2. 35年という長期の返済期間
3. 人生の不確実性

それぞれ解説します。

1. 借りやすさゆえの油断

住宅ローンは、数あるローンの中でも非常に借りやすいローンです。

銀行は住宅という担保があるため、比較的高額の融資を行ってくれます。この担保となる権利を抵当権と呼び、抵当権の設定手続きを行うのが私たち司法書士の役割です。

借りやすいということは、一見すると良いことのように思えますよね。

しかし、これが最初の落とし穴なのです。審査が通りやすいからといって、本当に返済できる金額なのかを十分に検討せず、つい背伸びした金額を借りてしまう方が少なくありません。

2. 35年という長期の返済期間

住宅ローンは通常35年という長期間にわたって返済を続けていきます。

これは、ヤドカリが貝殻を背負って生きていくようなものだと考えてください。

ただし、ヤドカリは成長すると貝殻を交換できますが、住宅ローンの場合はそう簡単ではありません。

35年もの間、借金という「貝殻」を背負い続けることになるのです。

3. 人生の不確実性

ここが最も重要なポイントです。人生における35年間という期間は、予測不可能な出来事で満ちています。

想像してみてください。住宅ローンを組んだ当時の状況が、35年後まで続いている保証はどこにもありません。

以下のような変化は、誰にでも起こり得ることです。

• サラリーマンから転職して給料が下がる
• 独立開業してリスクをビジネスに使う
• 会社の業績悪化でボーナスがカットされる
• 夫婦でペアローンを組んだが離婚する
• 病気や怪我で働けなくなる

特にペアローン（夫婦で共同してローンを組む形式）を利用している場合、離婚は深刻な問題を引き起こします。

ペアローンの落とし穴

ペアローンは、夫婦2人の収入を合算することで、より高額の住宅を購入できる仕組みです。

一見合理的に思えますが、離婚時に大きな問題が発生します。

ペアローンの問題点は以下の3つです。

1. 返済負担の押し付け合いが起こる
2. 住宅を売却しても借金が残る可能性がある
3. 売却には両者の同意が必要

順番に見ていきましょう。

1. 返済負担の押し付け合いが起こる

ペアローンでは、夫婦2人で住宅ローンを返済していきます。

しかし離婚すると、誰がこのローンを負担するのかという問題が浮上します。

旦那さんが全額負担するのか、奥さんが全額負担するのか。それとも折半するのか。お互いに「相手が払うべきだ」と主張し、話がまとまらないケースが非常に多いのです。

2. 住宅を売却しても借金が残る可能性がある

話し合いがまとまらず、結局「家を売ろう」という結論に至ることもあります。しかし、ここにも落とし穴があります。

購入時の金額で売れればいいのですが、不動産の価値は必ず下がるとは限らず、また上がるとも限りません。安くしか売れなかった場合、ローンの残債を返済しきれず、借金だけが残ってしまうのです。

さらに厄介なのは、ペアローンでは連帯債務となっているため、2人とも全額の返済義務を負っているという点です。つまり、どちらか一方が逃げたとしても、もう一方が全額を返済しなければなりません。両方とも損をする構造になっているのです。

3. 売却には両者の同意が必要

住宅を売却するには、夫婦2人の同意が必要です。売却価格についても、両者が納得しなければなりません。

離婚を想定して結婚する人はいません。そのため、こうした問題が起こることを予測できず、非常にややこしい状況に陥ってしまうのです。

返済額のシミュレーションが甘い理由

では、どうすればこうした破綻を防げるのでしょうか。最も重要なのは、適切なシミュレーションです。

「5,000万円の住宅を買うのに、シミュレーションをしない人なんているの？」と思われるかもしれませんね。しかし、実際には多くの方のシミュレーションが甘いのです。その理由は以下の3つです。

1. 「収入の1/3」という目安の誤解
2. 総支給と手取りの混同
3. 住宅ローン以外の固定費を見落とす

それぞれ解説します。

1. 「収入の1/3」という目安の誤解

一般的に、住宅ローンの返済額は収入の1/3が目安と言われています。例えば、月収20万円であれば、約7万円が目安となります。

しかし、ここに大きな誤解があります。「1/3が目安」と聞くのか、「1/3がマックス」と聞くのかで、大きな違いが生まれるのです。

「1/3が目安」と解釈した人は、「頑張れば40%でもいけるかな」と考えてしまいがちです。しかし、これは非常に危険な考え方です。なぜなら、支出は増えることはあっても、減ることは少ないからです。

家を持つと、修繕費などの出費がどんどん増えていきます。そのため、住宅ローンという固定の支払いは、できるだけ抑えておくべきなのです。

多くの方は「少し節約すれば大丈夫」と考えますが、実際にはその「少しの節約」ができないことがほとんどです。

2. 総支給と手取りの混同

もう1点、重要な誤解があります。それは、「収入の1/3」の「収入」を、総支給で考えるか、手取りで考えるかという問題です。

正しくは、手取りで考えるべきです。自分が実際に使える金額をベースにシミュレーションしなければ、現実的な計画は立てられません。

例えば、総支給が30万円の場合、手取りは約25万円になります。その1/3であれば、約8万円が目安となります。総支給の1/3（10万円）とは、2万円もの差があるのです。

3. 住宅ローン以外の固定費を見落とす

ここが最も見落とされがちなポイントです。住宅ローンの返済額だけで判断してはいけません。

アパート暮らしの時にはなかった支払いが、自分で家を持つと発生します。具体的には以下のような費用です。

これらを合計すると、月額3万円から5万円程度の追加負担が発生します。

例えば、手取り25万円で「8万円の住宅ローンなら大丈夫」と考えていたとしましょう。しかし実際には、追加で4万円程度の固定費がかかるため、実質的な住居費は12万円になってしまいます。これでは手取りの約半分を住居費に充てることになり、生活が非常に厳しくなります。

正しいシミュレーション方法は、まず追加の固定費として3〜4万円を確保し、残りを住宅ローンに充てることです。つまり、手取り25万円で住居費を8万円以内に抑えたい場合、住宅ローンは4万円程度、その他の固定費に4万円という配分が理想的です。

ご安心ください。こうした計画を立てることで、無理のない返済が可能になります。

賃貸と持ち家、どちらが正解か

ここまで住宅ローンのリスクについてお話ししてきました。では、「家は買わない方がいいのか」と思われるかもしれませんね。

実は、人生で何が起こるかわからないからこそ、出費が高くなっても賃貸が合っている人もいるのです。持ち家と賃貸、どちらが正解ということはなく、その方の状況やライフプランによって適切な選択は変わります。

特に注意していただきたいのが、住宅販売の広告でよく見る「アパートの家賃と同じくらいで家が買える」という謳い文句です。この広告には、2つの大きな罠が潜んでいます。

罠1：ボーナス払いの存在

「家賃7万円と同じ支払いでマイホームが手に入る」と謳っていても、その内訳をよく見るとボーナス払いが含まれていることがあります。

ボーナス払いとは、年2回のボーナス時に通常の返済額に加えて追加で返済する方式です。つまり、年12回ではなく年14回払うようなものです。

会社からボーナスが確実に支給されるなら問題ないかもしれません。しかし、ボーナスが支給されなかった場合、自分の給与や貯金から支払わなければならず、家計が大きく圧迫されます。

特に近年は、業績によってボーナスが大きく変動したり、カットされたりすることも珍しくありません。ボーナス払いを前提とした返済計画は、非常にリスクが高いと言えます。

罠2：頭金（自己資金）の存在

もう1つの罠が頭金です。

「月々7万円の支払いで購入できる」と謳っていても、実際には「5,000万円のうち、500万円は自己資金として最初に支払ってください」という条件が付いていることがあります。

つまり、先に500万円を貯めておかなければならないのです。広告では月々の支払額だけを強調していますが、実際にはまとまった初期費用が必要なケースが多いのです。

また、「親から援助してもらったらどうですか」といった提案がセットになっていることもあります。しかし、すべての方が親からの援助を受けられるわけではありませんよね。

家賃7万円を払っている人が、単純に月々7万円でマイホームを手に入れられるわけではないことが多いのです。頭金を支払ったり、ボーナス払いを設定したりすることで、見かけの月々の支払額を抑えているに過ぎません。

こうしたからくりを理解した上で、シミュレーションはきちんと行うべきです。

住宅ローンを払えなくなったらどうなるのか

では、万が一住宅ローンが払えなくなった場合、どのような事態が起こるのでしょうか。実際に相談を受けることが多いケースについて解説いたします。

最悪の場合、以下のような流れになります。

1. 滞納が続く
2. 競売にかけられる
3. 相場より安く売却される
4. 借金が残る
5. 自己破産に至る

順番に見ていきましょう。

競売とは何か

競売（けいばい）という言葉を聞いたことがあるでしょうか。簡単に言うと、裁判所で不動産を売却する手続きのことです。

住宅ローンの返済が滞ると、銀行は担保として設定していた抵当権を実行します。つまり、裁判所を通じて強制的に不動産を売却し、その売却代金からローンの残債を回収しようとするのです。

競売のデメリット

競売には大きなデメリットがあります。それは、相場よりも安く売れてしまうことが多いという点です。

もちろん高く売れることもありますが、一般的には相場の7割程度になることが多いと言われています。

例えば、本来であれば3,000万円で売れる物件が、競売では2,100万円程度にしかならないというケースです。

借金が残る恐怖

競売で売却されても、その金額でローンの残債を完済できればまだ良いのですが、多くの場合、借金が残ってしまいます。

つまり、住む場所も失い、さらに借金だけが残るという、最悪の状況に陥ってしまうのです。こうなると、最終的に自己破産という選択肢しか残らないケースも少なくありません。

競売を避けるための任意売却

こうした事態を避けるためには、どうすればよいのでしょうか。

答えは、競売になる前に自分たちで売却することです。これを任意売却と呼びます。

任意売却のメリットは以下の通りです。

私たち司法書士や不動産会社が協力して、できるだけ高く売れるように売却活動を行い、借金を返済し、引っ越しの準備まで整えるというのが、任意売却の手続きです。

もし返済が厳しいと感じたら、滞納が続いて競売にかけられる前に、早めに専門家に相談することをお勧めいたします。

住宅ローンの「天使」としての使い方

ここまで住宅ローンのリスクについてお話ししてきましたが、実は住宅ローンには「エンジェル（天使）」としての一面もあります。

うまく活用すれば、住宅ローンは資産形成の強力な武器になるのです。

成功例：出口戦略を考えた購入

以下のようなケースを想像してみてください。

1. 5,000万円の物件を住宅ローンで購入
2. 15年間かけて返済
3. 子どもが独立したタイミングで売却
4. 立地が良かったため5,500万円で売却できた
5. 500万円のプラスが出て、さらに15年間の返済分も戻ってくる

これが住宅ローンの良い使い方です。

成功のポイント

このような成功を収めるためのポイントは、以下の3つです。

住宅ローンは決して悪いものではありません。戦略的に活用し、良い物件を購入し、適切なタイミングで売却することができれば、資産を増やすことも可能なのです。

住宅ローンを組む前に確認したい4つの注意点

ここまで「破綻しないための考え方」をお伝えしてきましたが、これから借入れをされる方に向けて、契約前に必ず確認していただきたい4つのポイントを整理いたします。

1. 借入額は「借りられる額」ではなく「返せる額」で決める

金融機関の審査に通る金額（借入可能額）と、無理なく返済できる金額は別物です。審査は年収（総支給額）を基準に行われるため、「借りられる上限」まで借りてしまうと、手取りベースでは家計を大きく圧迫します。

先ほどのシミュレーションの章でお伝えしたとおり、手取り収入の3分の1以下に住居費全体を収めることを目安に、「返せる額」から逆算して借入額を決めてください。

2. 金利タイプは3種類｜それぞれのリスクを理解する

住宅ローンの金利タイプは大きく3種類あり、どれを選ぶかで総返済額もリスクの性質も変わります。

金利タイプ	特徴	注意点
変動金利型	当初の金利が低い。市場金利に応じて見直される	金利が上昇すると返済額が増えるリスクを負う
全期間固定型	完済まで金利が変わらず、返済計画を立てやすい	変動型より当初の金利は高め
固定期間選択型	一定期間だけ金利を固定できる	固定期間終了後の金利上昇に注意が必要

大切なのは「金利の低さだけで選ばない」ことです。変動金利を選ぶ場合は、金利が上昇しても返済を続けられる余裕があるかどうかを、必ずシミュレーションで確かめてください。

3. 団体信用生命保険（団信）の保障範囲を確認する

団信とは、契約者に万一のことがあった場合に、保険金で住宅ローンの残債が完済される保険です。多くの金融機関で加入が融資の条件となっています。

注意していただきたいのは、保障範囲が商品によって大きく異なる点です。死亡・高度障害のみを保障する基本的な団信のほか、がん保障付き・三大疾病保障付きなどの上乗せタイプもあります。「働けなくなったが死亡ではないため団信が使えない」というケースは実際に起こり得ますので、ご自身の健康状態や家族構成に照らして保障範囲を確認しておきましょう。

4. 物件価格以外にかかる諸費用を見込んでおく

住宅購入では、物件価格のほかに次のような諸費用がかかります。一般に物件価格の5〜10%程度が目安とされ、これを見落とすと資金計画が最初から狂ってしまいます。

• 融資手数料・保証料（金融機関に支払うもの）
• 登記費用（所有権移転・保存登記、抵当権設定登記の登録免許税と司法書士報酬）
• 火災保険料・地震保険料
• 印紙税、仲介手数料、引越し費用など

なお、沖縄県は台風リスクの関係で火災保険料が本土より高くなる傾向があります。県内で購入を検討されている方は、保険料も含めた維持費を多めに見積もっておくと安心です。

司法書士だから伝えたい「登記と名義」の注意点

住宅ローンの解説記事の多くは金利や返済計画の話で終わりますが、当事務所は登記の専門家として、「登記と名義」の視点からの注意点をお伝えしたいと思います。ここを理解しておくと、離婚・相続といった人生の節目でのトラブルを大きく減らせます。

抵当権設定登記とは｜ローンを組むと自宅が担保になる

住宅ローンを組むと、金融機関は購入した不動産に抵当権を設定します。抵当権とは、返済が滞った場合に金融機関がその不動産を競売にかけ、売却代金から優先的に回収できる権利のことです。本記事の前半でご説明した「競売」は、この抵当権の実行にあたります。

この抵当権を法務局に登記する手続きが「抵当権設定登記」です。登録免許税は原則として借入額（債権額）の0.4%で、住宅用家屋の要件を満たす場合には軽減措置があります。融資実行の当日に、所有権の登記とあわせて司法書士が代理するのが通常の流れです。マイホームは完済までは金融機関の担保が付いた財産である、という感覚を持っておいてください。

ペアローン・共有名義は「持分割合」に注意

先ほどペアローンの返済面での落とし穴をご説明しましたが、登記の面でも注意点があります。夫婦で資金を出し合って購入した場合、不動産は出資割合に応じた持分で共有名義にするのが原則です。実際の負担割合と異なる持分で登記すると、差額部分が贈与とみなされ、贈与税の課税につながるおそれがあります。

また、共有名義の不動産は、売却にも担保の設定にも共有者全員の同意が必要です。「とりあえず半分ずつ」と安易に決めず、頭金・ローン負担・登記持分が一致しているかを契約前に確認してください。

離婚したとき、住宅ローンと名義はどうなるか

離婚しても、住宅ローンの返済義務は当然にはなくなりません。「家は妻に、ローンは夫が払う」と夫婦間で取り決めても、金融機関との契約はそのままだからです。名義変更（財産分与による所有権移転登記）をするにも、ローン残債がある間は金融機関の承諾が必要となるのが通常で、承諾なく名義を移すと契約違反(期限の利益喪失)を問われるおそれがあります。

特にペアローンや連帯保証付きのローンは、離婚後も元配偶者の返済状況に人生を左右され続ける構造になりがちです。離婚時の住宅の扱いは、借換え・売却・持分の整理などの選択肢を含めて、早い段階で専門家にご相談ください。

相続が発生したとき、住宅ローンはどうなるか

契約者が亡くなった場合、団信に加入していれば保険金でローンは完済され、ご家族に返済義務は残りません。ただし、それで終わりではなく、①相続登記（名義変更）と②抵当権抹消登記という2つの登記手続きが必要になります。

相続登記は令和6年（2024年）4月1日から義務化されており、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請しないと、10万円以下の過料の対象となり得ます。団信でローンが消えても登記は自動では変わりませんので、必ず手続きを行ってください。

▶ あわせて確認：相続登記の義務化はいつから？過料10万円の実際と2027年3月期限

完済後にやるべき「抵当権抹消登記」を忘れずに

完済しても抵当権は自動では消えない

住宅ローンを完済すると、金融機関から抵当権抹消用の書類一式が送られてきます。ここで注意していただきたいのは、完済しても登記上の抵当権は自動では消えないということです。抹消登記をしないまま放置すると、売却や新たな借入れの際に支障が出るほか、年月が経つと書類の再発行や金融機関の合併・承継の確認などで手続きが複雑になりがちです。

手続きはご自身で行うことも、司法書士に依頼することも可能です。具体的な手順や必要書類、費用の内訳は、それぞれ専用の解説記事をご用意していますので、完済を迎えた方はあわせてご確認ください。

▶ あわせて確認：抵当権抹消手続きの完全ガイド／抵当権抹消の司法書士費用はいくら？

住宅ローンの注意点に関するよくある質問

Q. 住宅ローンの審査では何を見られますか？

年収・勤続年数・年齢・健康状態・他の借入れ状況・信用情報などが総合的に審査されます。一般に事前審査（仮審査）と本審査の2段階で行われ、基準は金融機関ごとに異なります。他の借入れがあると借入可能額が減るため、申込前に整理しておくことをおすすめします。

Q. 繰上返済はした方がよいですか？

繰上返済は利息の軽減に有効ですが、手元資金を減らしてまで急ぐのは危険です。病気や失業などの不測の事態に備えた生活防衛資金（生活費の数ヶ月〜1年分が目安）を確保したうえで、余裕資金の範囲で行うのが原則です。住宅ローン控除の適用期間中は、控除との兼ね合いも考慮して判断しましょう。

Q. 頭金なしのフルローンでも大丈夫ですか？

借りられる場合は多いですが、本文でご説明したとおり、借入額が増える分だけ利息負担が増え、売却時に「売却代金でローンを返しきれない」状態になりやすくなります。頭金ゼロを前提にするのではなく、諸費用と当面の生活資金を確保したうえで、無理のない借入額に抑えることが大切です。

Q. 返済が苦しくなったら、まず何をすべきですか？

滞納する前に、まず借入先の金融機関に返済条件の見直し（返済期間の延長など）を相談してください。すでに滞納が始まっている場合や、競売の通知が届いた場合でも、任意売却など取り得る選択肢は残されています。時間が経つほど選択肢は減っていきますので、お早めに当事務所の無料相談をご利用ください。

まとめ

住宅ローンは、人生における大きな決断のひとつです。「夢のマイホーム」という言葉の裏には、さまざまなリスクが潜んでいることをご理解いただけたでしょうか。

すでに住宅ローンを組んでいる方は、改めてシミュレーションを見直してみてください。これから購入を検討されている方は、無理のない返済金額を慎重に検討してください。

ご不安な点やご不明な点がございましたら、どうぞお気軽にレスター司法書士法人にご相談ください。住宅ローンに関するご相談はもちろん、任意売却や返済計画の見直しなど、皆様の状況に応じたアドバイスをさせていただきます。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

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